3 klik % 12.7ko etekinak lortzeko

Higiezinak kolpatzen ari dira, eta horrek esan nahi du higiezinen inbertsioen trustak (REIT) merkealdiak direla berriro ere.

Azkenean! REIT-en etekinak egon beharko luketen lekura itzuli dira: bainila S&P 500-ren (lur) jaun eta jabe!

Kontrakook, noski, popularrak baino are hobeto egin dezakegu Vanguard Real Estate ETF (VNQ). % 3.5 txarra ez den arren, eztabaidatzen ari garen % 12.7ko "titular errendimenduaren" aldean zurbiltzen da.

Zergatik dira merkeak berriro REITak? Sinplea: Fed.

Duela hilabete aipatu nuen bezala, interes-tasa handiagoak REITentzat (eta beste enpresa guztientzat, kasurako) kapital-kostu handiagoak izateaz gain, diru-sarrerak lortzeko lehia handiagoa dakar bonuen etekinak gero eta lehiakorragoak diren heinean.

REITek, benetan, espero genuen bezala jokatu dute...

Irudi handia, hala ere, aldi honetan atzera begiratuko dugu REITak prezio merkeagoetan eta batez besteko errendimendu askoz altuagoak erosteko une onenetako bat bezala.

Nondik hasi behar dugu? Azter dezagun hiru REIT multzo hori, % 11.4tik % 13.5eko errendimenduarekin.

Necessity Retail REIT (RTL)

Dibidenduaren etekina: 13.5%

Biguntasun pixka bat daukat Getty Realty (GTY), maizter bakarreko espezialista bat, "aspergarria da ederra" moldera egokitzen duena, bere propietateak "beharrezko" dendari deituko niekeenei alokatuz: gasolindegiak, erosotasun-dendak, auto-piezen dendak, argazkia lortuko duzu.

Hori ikusita, nik dute bere burua deitzen duen higiezinen enpresa bat maitatzeko Necessity Retail REIT (RTL), ezta?

Necessity Retail-ek maizter bakarreko 1,000 eta "aire zabaleko energia, ainguratutako eta janari-zentro" baino gehiago ditu 48 estatutan, batez ere epe luzerako akordioetan alokatuta daudenak. Bere maizterrak 44 industria ezberdinetatik datoz —gasa/erosotasuna, osasuna eta zerbitzu azkarreko jatetxeetakoak barne—, industria batek ez du alokairu zuzenen % 8 baino gehiago hartzen.

Zergatik da hain ezezaguna den REIT handi batek? Bada, duela urtebete bakarrik, izena aldatu zuen American Finance Trust (AFIN)—izen bat 2020an arakatu nuen. Jatetxe, entretenimendu, dendari eta bulego-etxeekin duen esposizio handia COVID-en artean "erantzukizuna" dela adierazi nuen, baina merkealdiaren erosketa baten itxura izan zezakeela COVID-en susperraldiaren atzerapenaren potentzialagatik.

Aurrera ezazu gaur egunera arte, eta RTL-k beste arazo bat du, hots, zorra.

2021 amaieran, CIM Real Estate Finance Trust-en txikizkako 1.3 aktiboren 81 milioi dolarreko erosketa iragarri zuen, baita funtsezkoak ez diren hiru bulegoko aktiboren desegitea ere.

Berri ona? RTL-k 10 maizter nagusien kontzentrazioa murriztu zuen eta bulego-espazioarekiko esposizioa %7tik %1era murriztu zuen. Alde txarra? Zorraren zama handi bat areagotu besterik ez zen egin. REIT honek 2.8 milioi dolarreko zor garbia du orain, hau da, ia 10 aldiz bere EBITDA egokitua eta hiru aldiz baino gehiago bere merkatu-kapitala!

Merezi duenagatik, hemen dibidenduen estaldura ez da kezka nabarmena, dibidenduak 83 hilabeteko 12 hilabeteko eragiketen (FFO) funts egokituen % XNUMX besterik ez duelako ordezkatzen. Baina zor karga handiak eta ageriko katalizatzaile faltak eten pixka bat ematen didate RTLri buruz.

Global Net Alokairua (GNL)

Dibidenduaren etekina: 11.4%

Global Net Alokairua (GNL) REIT komertzial bat da, eta, bere izenak "Global"-ek esango lukeen bezala, hemen AEBetan ez ezik, beste 10 herrialdetan ere jarduten du, besteak beste, Erresuma Batuan, Herbehereetan, Finlandian eta Frantzian. 311 industriatan 140 maizterri alokatuta dauden 50 propietate ditu, nahiz eta industriaren kontzentrazioa apur bat handiagoa den: finantza zerbitzuak (%13) eta autoen fabrikazioa (%12) bi digitu bikoitzak dira zorroaren zatiak.

Bere izenaren beste zatia "Net Lease" da, eta, RTLrekin bezala, gustuko izateko arrazoi bat da. Alokairu garbiak, oroigarri gisa, aseguru, mantenu eta zergetatik "garbia" dira, hau da, alokairua kobratzen du eta beste guztia maizterren esku uzten du asma dezaten. Horrek esan nahi du GNL inbertitzaileentzako aldagai gutxiago kezkatzeko; irabaziak aurreikusteko eta fidagarriagoak dira errentamendu tradizionalekin izango liratekeenak baino.

Beraz, zer da oker GNLrekin?

Hasteko, Global Net Lease COVID-en ondorioz dibidenduak moztu zituzten REIT askoren artean zegoen. Zehazki, konpainiak akzio bakoitzeko %25etik 40 zentimoko ordainketa murriztu zuen 2020ko apirilean, eta ez du atzera begiratu.

Mozketak onurarik badago, egungo ordainketa jasangarriagoa dela da. AFFO ordainketa-ratioa% 93 da, nahikoa segurua da, baina hartzak gertutik jarraituko dute datozen hilabeteetan.

Gainera, Necessity Retail bezala, GNLk 2.2 milioi dolarreko zor nahiko handia du. Ez da hain txarra, konparatiboki behintzat: 8 aldiz EBITDA doitua da eta 1.5 aldiz bere merkatu-cap. Eta zor horrengatik ordaintzen ari den batez besteko interes tasa haztatua (% 3.5) RTLrena baino apur bat hobea da (% 4.2).

Beraz, Global Net Lease-k, zalantzarik gabe, bere garatxoak ditu. Baina dibidenduen inbertitzaile oldarkorragoentzat, GNL —hau da, maila erakargarrietan negoziatzen ari den higiezinen joko multinazional arraroa, bere AFFOarekin eta EBITDA doituarekin alderatuta— faktura egokitzea liteke.

Bulegoen Propietateen Errentaren Patronatua (OPI)

Dibidenduaren etekina: 13.2%

Batzuetan, itxura txarreneko egoerak ere fruitu errentagarriak eman ditzake.

Hartu Bulegoen Propietateen Errentaren Patronatua (OPI), adibidez. REIT honek kreditu-kalitate handiko maizter bakarrei errentan ematen dizkien 160 propietate ditu, ez enpresei bakarrik, baita gobernu-entitateei ere. Eta 2022ko urrian berrikusi nuenean, berandu bizkortu zen hamarkada luzeko gainbeheran murgilduta zegoen: OPIren akzioak ia erdira murriztu ziren.

Baina WFH garai hauetan bulego-jabetza izatea bezain zaila, OPI ez dago meriturik gabe. Eta garai hartan, hausnartu nuen "agian merkatua OPI saltzen ari dela".

Argi gera gaitezen: OPI COVID baino askoz lehenago hasi zen maldan gorako borrokan ari da.

"WFH", "urruneko lana" eta "telelana" terminoak 2020an nagusitu ziren agian, baina Amerika korporatiboak urteak daramatzate lan-egoera malguetara gehiago okertzen; COVID-ek joerari bultzada adeitsu bat eman zion.

Hala ere, apustuak aurka Office Properties Income Trust, oraintxe bertan behintzat, arriskutsua izan daiteke. Azken hilabeteotan bere balioaren ia% 20 berreskuratu duen arren, akzioak oso merkeak dira oraindik, bost aldiz CAD baino ez (banatzeko eskuragarri dagoen eskudirua, REIT batzuen errentagarritasun-neurri alternatibo bat). REIT metrika tradizionalagoa erabili nahi baduzu, OPIk bere FFO normalizatua 4x baino gutxiagotan negoziatzen du.

Gainera, OPI ez da maizterrak hemorragiatzen dituen New Yorkeko REIT batzuk. Aldirietakoa da, egungo %96ko okupazioa du. Bere maizterren heren bat gobernu-erakundeak edo kontratistak dira, beren bulegoetan itsatsita dauden maizterrak. Eta pare bat urte mugarik gabeko malgutasuna eskaini ondoren, enpresaburu asko azkenean atzera egiten hasi dira eta langileei egun batzuk bulegoan bueltan pasatzea eskatzen diete.

Brett Owens inbertsioko estrategia nagusia da Kontrako ikuspegia. Diru sarrera gehiago lortzeko, eskuratu doako kopia bere azken txosten berezia: Zure Erretiro Aurreratuaren Zorroa: Dibidendo Ikaragarriak — Hilero — Betiko.

Dibulgazioa: bat ere ez