3 Errendimendu handiko Errentak dibidenduen diru-sarrera seguruetarako

Higiezinen inbertsio-trustak edo REIT-ak, oro har, leku bikaina dira dibidenduen diru-sarrera seguru eta erakargarriak lortzeko. Hau da, sozietateen zerga zerotik etekina ateratzen dutelako eta legeak behartuta daudelako zerga-sarreren % 90 gutxienez ordaintzera beren akziodunei dibidendu gisa. Gainera, REIT-en gehiengo zabalak higiezinen kontratuzko alokairuaren errentaren defentsa eta izaera egonkorraz baliatzen dira.

Ondorioz, ez da harritzekoa hamarkadetan egon diren blue-chip REIT asko munduko dibidenduen hazkuntzako eliteko enpresen zerrendan sartu izana Dibidend Aristocrats (25 urtez jarraian dibidenduen hazkundea) eta/edo Dividend Kings gisa. (50+ urte jarraian dibidenduen hazkundea).

Hemen, errendimendu handiko hiru REIT aztertuko ditugu, dibidendu seguruak eskaintzen dituztenak eta Dividend King edo Dividend Aristokrat bat diren.

Aristokrata gazte bat 'Mugitu' egoeran

Essex Property Trust (ESS) Duela gutxi sartu zen Dividend Aristocrats klubean, 28 urtez jarraian bere dibidendua hazi baitu. Epe luzerako hazkunde-aurreikuspen oso erakargarriak, balantze bikaina eta ordainketa-ratio kontserbadorea kontuan hartuta, datozen urte askotan dibidendua hazten jarraitzea espero dugu.

Bere negozio-eredua, batez ere, Mendebaldeko kostaldeko familia anitzeko etxebizitza-komunitateak garatzea, birmoldatzea, kudeatzea, eskuratzea eta saltzea da. Gaur egun, ehunka komunitatetan banatutako 60,000 apartamentu baino gehiago ditu.

Negozio-eredu honetatik alfa-sortzaile diren hiru abantaila lehiakor nagusi ditu.

Lehenik eta behin, familia anitzeko propietateak garatu ditzake eta gero irabazi esanguratsuekin saldu. Bigarrenik, bere espezializazioa eta negozio-sarea aprobetxa dezake propietateak erosteko eta, ondoren, akziodunentzako arrisku-egokitutako etekin oso erakargarriak ematen dituzten balio-pizgarrien birmoldaketa-jardueretan parte hartzeko. Hirugarrenik, bere foku geografikoak esan nahi du oinarri ekonomiko sendoak dituzten eskaintzak mugatutako merkatuetan jarduten duela. Ondorioz, gehiegizko eskaintza merkatuak gainezka egiteko mehatxu txikia dago, eta horrek esan nahi du bere propietateek lubanarro sendoa dutela inguruan. Sektore teknologikoak bere merkatuetan lan-hazkundea eta hornikuntza mugatua garatzeko eta birmoldatzeko gaitasunekin batera, ESSek etorkizun oparoa du.

ESS-k ere atzeraldiekiko nahiko erresistentea dela frogatu du oinarrizko beharrak eskaintzeagatik, bere kutxa-fluxua eta dibidenduen hazkunde-profila are itxaropentsuagoa dela etorkizun hurbilean atzeraldi larria aurkitzen badugu. Esaterako, akzio bakoitzeko eragiketen funtsak (FFO) azken atzeraldian benetan handitu badira, 5.57an 2007 $ izatetik 6.14an 2008 $ izatera, eta 6.74an 2009 $ izatera.

Bere lehiarako abantailak eta arrisku baxuko profila konbinatuz hurrengo hamarkada erdian bere %4ko dibidenduen errendimenduarekin eta %5-6ko FFO eta akzio bakoitzeko dibidendu CAGR espero direnean, ESS-k arrisku-sari profil oso erakargarria eskaintzen die errendimendu altu segurua bilatzen duten inbertitzaileei. .

'O'ren kondaira

Higiezinen Errenta (O) dibidenduen hazkuntzako akzio mitikoa da S&P 500-ren etekin osoa zapaldu zuenetik 1994an merkaturatu zenetik eta 27 urtez jarraian handitu den hileroko dibidendu erakargarria ordaintzen duelako.

Eskala izugarria du, 11,733 jabetzako zorroarekin egituratutako errentamendu garbi hirukoitzean 1,147 maizterri alokatuta. O-k 8.8 urteko batez besteko haztatutako errentamendu-epea du eta alokairu-sarreren % 43 inbertsio-mailako maizterrengandik sortzen du, etorkizuneko kutxa-fluxuaren ikusgarritasun handia emanez. Kutxa-fluxu honek atzeraldietan ere oso ondo funtzionatzen duela frogatu du, bere profilaren indarra areagotuz.

A- kreditu-kalifikazioarekin, bere billeteen eta bonuen 6.3 urteko batez besteko epemuga haztatua, 5.5xko karga finkoaren estaldura-ratioa, zorraren % 95 bermatu gabea, zorraren % 88 interes-tasa finkoetan, likidezia baino gehiagokoa. 2.5 milioi dolar, eta 5.2xko urteko EBITDA egokituaren pro formako zor garbia, O-ren balantzea gotorleku antzekoa da.

Gaur egun, O akzioek % 4.5eko dibidenduen etekin erakargarria eskaintzen dute, oso segurua eta litekeena da urte askotan hazten jarraitzea, bere negozio eredu sendoa eta ibilbide historikoa kontuan hartuta. O, gainera, bere batez besteko historikoekiko deskontu esanguratsuan negoziatzen du EV/EBITDA, P/AFFO eta P/NAV oinarrietan. Akzio bakoitzeko zifra bakarreko AFFO etengabeko hazkundearekin eta %4.5eko dibidenduen errendimenduarekin batera, arriskuari egokitutako errentagarritasun osoaren profil erakargarria sortzen da.

Egin kasu federal bat REIT honetatik

Azkenik, Federal Realty Trust (FRT) txikizkako errenta bideratutako REIT liderra da, AEBetako errenta handiko eta populazio dentsitate handiko kostaldeko merkatuetan merkataritza zentroak dituena, garatu eta birmoldatzen duena. .

3,100 propietate baino gehiagotan 105 maizter baino gehiagorekin eta maizter bakar bat ere ez du urteko oinarrizko alokairuaren % 3 ere ematen, FRT ondo isolatuta dago merkataritza elektronikoa hazten jarraitzen duen heinean eta etorkizuneko atzeraldi potentzialek txikizkariei eragin diezaiekeen txikizkako porrotetatik. eta haien jabeak.

Errenta onuragarriak eta joera demografikoak dituzten merkatuetan kontzentratzeaz gain, FRTk balioa sortzen du akziodunentzat, bere A-balantze sendoa aprobetxatuz, bere egungo eta berrietan propietateetan errentagarritasun-tasa erakargarrietan inbertitzeko. Alokairuaren diru-sarreren hazkundea bultzatzeaz gain, inbertsio hauek bere aktiboak fresko eta erakargarriak mantentzen dituzte maizterrentzat eta erosleentzat, haien posizio lehiakorra gehiago indartuz.

Zalantzarik gabe, atzeraldiaren froga ez bada ere, FRTk nahiko ondo aritu zen azken atzeraldi garrantzitsuan eta ziurrenik berriro egingo du hurrengo atzeraldian, bere dibertsifikazioa, bere merkatuen indarra eta maizter eta propietateen kalitatea kontuan hartuta. Azken atzeraldi handian, bere FFO akzio bakoitzeko % 6.4 hazi zen urtetik urtera 2008an, % 8.8 jaitsi zen 2009an, eta % 10.5 hazi zen gero 2010ean. Ondorioz, konfiantza dugu bere jarraipenarekin. epe luzerako dibidenduen hazkunde-marra.

Behean line

Ziurgabetasun ekonomikoa maila oso altuan dagoenez, diru-sarreren inbertsio seguru eta erakargarriak inoiz baino baliotsuagoak dira inbertitzaileentzat. ESS, O eta FRT bezalako errendimendu handiko REIT frogatu eta prezio erakargarriekin, inbertitzaileek munduko higiezinen zorro, kudeaketa-talde eta negozio-eredu onenetariko batzuetara sarbidea dute, askorentzat geroz eta diru-sarrerak sortzen jarraitu beharko luketenak. datozen urteak.