Exekuzio-espedienteak % 132 hazi dira aurreko urtebete baino. Hona hemen horrek zer esan nahi duen

Hilabete honetan higiezinen datuak irakurtzen ari ginela, hiru estatistikek arreta eman ziguten. Lehenengoa: exekuzio aktiboen kopurua (hau da exekuzio-prozesua hasi da larriki berankorra den mailegu batean, baina oraindik amaitu eta likidatu gabe) 7,000 baino gehiago igo zirela martxoan — urte arteko lehena. ia 10 urtean igoera, Black Knight hipoteken teknologia, datu eta analitika hornitzailearen arabera. Bigarrenik, AEBetako 78,000 etxebizitzak baino gehiagok exekuzio-espediente bat izan zuten 2022ko lehen hiruhilekoan, hau da, aurreko hiruhilekoan baino % 39 gehiago eta duela urtebete baino % 132 gehiago, ATTOM higiezinen analitika konpainiaren arabera. Eta hirugarrenik, hipoteka-berantze larriak - 90 egun edo gehiago igarotakoak - pandemiaren aurrekoak baino % 70 handiagoak dira, Black Knight-en arabera. 

Zenbaki horiek latzak diruditen arren, profesionalek diote errealitatea ez dela dirudien bezain txarra: exekuzio aktiboek urtez urte gora egiten duten arren, exekuzio aktiboan dauden mailegu kopurua arau historikoen azpitik dago oraindik. Batez beste, pandemia baino lehen, herrialdeak hilero 30,000 eta 40,000 exekuzioen hasiera inguru ikusi zituen. Baina COVID-19ri erantzuteko CARES Legearen baitan ezarri ziren exekuzio moratorioak jarduera normal hori guztia geldiarazi zuen. Eta gehienetan, exekuzio baxuaren etengabeko hasierak tolerantziaz aprobetxatu zuten jende gehien-gehienek halako planetatik atera eta hipotekak betetzera itzuli direlako dira. Eta inhabilitazioan jarraitzen dutenek, hala ere, exekuzioaren aurkako babesa izan dezakete baimendutako gehienezko inhabilitazio-epea iritsi arte.

Exekuzio-espedienteei dagokienez, Rick Shargak, ATTOM-eko merkatu adimeneko presidenteorde exekutiboak, dioenez, "hipoteka-jarduera nabarmen handitu zen 2022ko lehen hiruhilekoan... horrek ez du adierazten etxebizitza-merkatuan edo AEBetako ekonomiaren bat-bateko ahultasunik". Hipoteka-zerbitzuak, funtsean, "aurreratzen" ari dira pandemia baino lehen lehenetsita zeuden edo 120 egun baino gehiago berandututa zeuden maileguen exekuzioak prozesatzen. Mailegu horietako asko nahiko zaharrak dira, 2009 baino lehen emandakoak". Eta gaineratzen du: "Ez dugu espero laster exekuzio-jarduera olatu handirik ikustea... Nahiz eta Q1 exekuzio-jardueraren gorakada izugarria izan, maila normalaren % 50ean jarraitzen dugu". 

Eta, azkenik, hipoteka-berantze larriei dagokienez, pandemiatik gora egin duten arren, martxoan % 12 jaitsi ziren 20 urteko hilabete bakarreko hobekuntzarik indartsuena dela eta, eta, egia esan, joan den martxoan baino 1.2 milioi berankortasun larri gutxiago daude. Black Knight txostenak. Are gehiago, berankortasunak, oro har, oso gutxi dira. Black Knight-ek jakinarazi duenez, 30 eguneko berankortasunak - ordainketa bakar bat baino ez zuten zordunek - otsailetik % 20 jaitsi ziren. Jaitsiera honen arrazoia? Enpleguaren gorakada, ikasleen maileguen atzerapenak, indulgentziaren osteko errendimendu sendoak eta milioika birfinantzatzeak lagundu dute berankortasun-tasetan beheranzko presioa egiten. 

Zergatik axola diote etxebizitzen merkatuari exekuzio eta berankortasunek?

Desjabetzeak eta berankortasunak ikusten ditugu, sarritan larritasunaren seinale direlako, eta horrek etxebizitza-merkatuan ahultasuna adieraz dezake. Duela hilabete batzuk berankortasunak gutxitu direla ikusita, adituek diote urte hasieratik gorakada txiki bat ere ez dela kezkatzeko arrazoia. "Berankortasun-tasa hauek hain baxuak dira, ezen ez baitute eragin handirik eragiten etxebizitzaren boom orokorrean", dio Jeff Ostrowski Bankrateko analistak. Etxebizitza merkatuak inbentario berri guztiak behar dituen arren, Ostrowskik dio zalantzan jartzen duela exekuzioen bolumena nahikoa izango dela inbentarioaren murrizketan zirrikitua egiteko. "Hitzarmenak oso maila baxuan daude eta legezko prozesuak hilabeteak iraun ditzake, beraz, ez dut espero exekuzioen gorakadaren benetako erorketarik", dio Ostrowskik.

Zer esan nahi du honek guztiak etxe erosleentzat eta saltzaileentzat? 

Pros-ek diote ez duzula espero etxebizitza-merkatuan aldaketarik exekuzio-igoera hauen ondorioz. "Etxebizitzen eskariak eskaintza hainbeste gainditzen duenez, inork ez du lapurreta batengatik desjabetzerik lortuko. Lehiakide diren erosleek etxebizitza guztien prezioak igotzen dituzte, exekuzioak barne", dio Holden Lewisek, Nerdwallet-eko etxe eta hipoteka adituak.

Baliteke, hala ere, etxebizitza bat bilatzean bahituratutako jabetzak topatzea, eta bat erostea pentsatzen ari bazara, salgai dauden exekuzio mota desberdinak ulertu nahi dituzu. "Higiezinen inbertitzaile askok hipoteka sakon baten bila ari dira, baina oraindik saltzaileen merkatua da", dio Lawrence Yun, Higiezinen Elkarte Nazionaleko ekonomialari nagusiak.

Berankortasun-prozesuaren fasearen arabera, mailegu-emaile batek etxebizitza-jabeari lehenetsita dagoela jakinarazten dion aurre-eskubideak aurki ditzakezu; salmenta laburrak, non etxebizitzaren jabea hipoteka-balioa baino gutxiagoren truke saltzen saiatzen den finantza arazoengatik; sheriff-en salmenta enkantea, non lehenetsitako propietateak epaitegietan saltzen diren, higiezinen jabetzako (REO) higiezinen (REO) higiezinen higiezinen exekuzioak eta gobernuaren exekuzioak, non jabetza Etxebizitza Federaleko Finantza Agentzia edo Beteranoen Administrazioaren maileguekin erosten diren.

Exekuzioan dauden propietateak zerrenda anitzeko zerbitzuan (MLS) aurki daitezke, beraz, ez duzu ezkutuan ehizatzera joan beharrik; edonork ikus ditzake. «Higiezinak exekuzioetan pasatzen diren etxebizitzak egunkarietan, banku bulegoetan eta webguneetan ere agertzen dira. Etxebizitza exekutatu bat kontuan hartzen ari diren erosleentzat, enkanteak dira eskuragarri dauden etxeak aurkitzeko beste gune bat”, dio Ratiu-k. 

Hori bai, delinkuentzia larri bat suntsitzailea izan daiteke etxearen jabearentzat, bere kreditu puntuazioan arrakasta bat suposatzen duelako eta potentzialki lehenetsia eta exekuzioa, dio Ostrowskik. Zilarrezkoa da prezioak sendo mantentzen direnez, borrokan ari den jabe batek bere etxea saldu ahal izan beharko lukeela galdu aurretik, baina etxejabe berak alokairu-merkatu garesti batean mantendu behar du.