Bi urtez covid-19 pandemian, Quakers Hill-eko etxe-saltzaileek, Sydneyko mendebaldeko hedaduraren urrunen dagoen auzo batean, dirutza bildu zuten. 60 edo 70 ikusle inguru ibiliko lirateke salgai dauden etxe guztietan, gogoratzen du Ray White-ko Josh Tesolinek, higiezinen agenteak. Erosleak enkanteetan bulkatu ziren, pronostikoen gainetik lizitatuz. "Demagun milioi dolar eskatuko genituzke eta 1 milioi dolarretan salduko genuke", dio Tesolin jaunak. "Orduan merkatua zoroa zen, orain arteko oso bestelako irudia". Aurten auzoko prezioak %1.4 jaitsi dira, bere ustez. Jabeak etxeak ateratzen ari dira, ezin dituztelako nahi adina saldu. Merkatua gorantz doa.
Australiako etxebizitzen prezioak bost hilabete jarraian jaitsi dira, Quakers Hill joera global baten abangoardian kokatuz. Banku zentralek inflazioa menperatzeko lasterketan, interes-tasak igotzen ari dira gutxienez lau hamarkadetako erritmorik azkarrenean, eta hori orain etxebizitza-merkatuaren sarraskia bihurtzen ari da. Prezioak jaisten ari dira Oxford Economics aholkularitzak kontrolatzen dituen 18 herrialdeetatik bederatzitan, eta azkarren jaisten ari dira gehiegi berotutako merkatuetan. Kanadan eta Suedian %8 baino gehiago jaitsi dira otsailetik; Zeelanda Berrian %12 baino gehiago jaitsi dira iazko gailurra izan zutenetik. Ameriketan eta Britainia Handian ere prezioak jaisten hasi dira. Beste herrialde asko bide beretik doaz.
Transakzioak ere behera egin du. Ameriketako etxeen salmentak bosten bat jaitsi ziren abuztuan, aurreko urtekoarekin alderatuta, lobby talde baten arabera. Zeelanda Berrian, hiruhileko salmentak 2010etik ahulenak izan ziren ekainera arteko hiru hilabeteetan. Britainiar eraikitzaile handien akzioen prezioak, Barratt eta Taylor Wimpey, esaterako, erdira jaitsi dira aurten. Horton eta Lennar doktoreena, Amerikako handienak, %30 baino gehiago jaitsi dira.
Honek boom luze baten amaiera adierazten du, etxe-jabe askok beretzat hartu dutena. Hipoteka-tasak eta hornikuntza mugatuak 2007-09ko finantza krisiaren ondorengo hamarkadan munduko aberatsen etxebizitzen prezioen igoera etengabea bultzatu zuten. Amerikako prezioak, esaterako, ia % 60 igo ziren 2012ko askatik 2019ko amaierara arte. Gero pandemia etorri zen, zeinetan prezioak benetan gora egin zuen. Ameriketan, Kanadan eta Herbehereetan % 30 baino gehiago hazi dira 2020az geroztik. Blokeoak eta urrutiko lanera aldatzeak lorategi edo bulegoekin aldirietako higiezinen eskaera areagotu zuten. Gobernuek, covid hedatu ahala etxebizitzaren krisiaz kezkatuta, hipoteken araudia arindu edo kendu zuten aldi baterako, erostea erraztuz. Pandemiako aurrezkiak lehen erosleei gordailu handiak lortzen lagundu zien.
Baina interes-tasen igoerak orain hamarkadetan ikusi gabeko mailetara itzuli ditu hipoteka-tasak. Duela urtebete Ameriketako 30 urteko tasa finkoko hipoteka %3tik behera zegoen. Gaur egun, %7ko lotsati apur bat besterik ez da. Zeelanda Berrian, hipoteka tasak %7 gainditu ditu zortzi urtean lehen aldiz; Britainia Handian, bost urteko tasa finkoko batez besteko mailegua %6 gainditzen du orain dozena batean lehen aldiz. Horrek bizitza zailago egingo die etorkizuneko erosleei, eta lehendik dauden etxejabeen artean estutasun aukera areagotuko du. Datozen urte askotan ondorio politiko eta sozial deserosoak ekarriko dituen aldaketa da.
Hiru faktorek zehaztuko dute mina non dagoen akutuena, eta, beraz, ondorio horiek non dauden gehien. Lehena azken prezioen hazkundea da. Pandemiaz geroztik prezioak gora egin duten etxebizitza merkatuak bereziki zaurgarriak dira eskaria hozteko. Herrialde aberats askok urte honen hasieran zifra bakarreko urteko hazkunde-tasak moteldu ziren bitartean, Amerikak eta Kanadak zifra biko igoerak mantendu zituzten, mendiko herrietako eta eguzki-gerriko estatuetako etxebizitza-eskari handiak bultzatuta, kaliforniar aberatsak eta berriak erakartzen dituztenak. Yorktarrak, Toronto bezalako hiriekin batera.
Mailegu-maila bigarren faktorea da. Etxeen zorra zenbat eta handiagoa izan diru-sarreren kuota gisa, orduan eta ahulagoak dira jabeak hipoteka-ordainketetan eta lehenetsietan. Banku zentralek lasaitasuna aurkituko dute, familien zorra diru-sarrerekin alderatuta, mundu mailako finantza-krisiaren bezperan baino txikiagoa dela Amerika, Britainia Handia eta Espainia barne. Hala ere, herrialde batzuek zor handia dute. Horrek hipoteka-tasen igoera txikien aurrean sentikor bihurtzen ditu. Australiako, Kanadako eta Suediako etxeek, finantza-krisiaren pisutik ihes egitea lortu zutenek, zorpetze ikaragarriak lortu dituzte urte hauetan, finantza-zaintzaileen abisuak eraginez. Stefan Ingves Suediako banku zentraleko gobernadoreak esan duenez: "Sumendi baten gainean esertzea bezalakoa da".
Hirugarren faktorea interes-tasa altuagoak etxebizitzaren jabeei pasatzen zaizkien abiadura da. Arriskurik handiena tasa mugikorreko hipotekak dituzten mailegu-hartzaileek izaten dute, politika-tasen aldaketekin batera aldatzen baitira. Errenta erabilgarriaren berehalako murrizketa jasaten dute. Kanadan tasa aldakorreko hipotekek mailegu guztien erdia baino gehiago hartzen dute. Australian eta Suedian, ia bi heren dira.
Beste herrialde batzuetan, epe finkoko maileguak askoz ere ohikoagoak dira, hau da, tasen igoerak atzerapen handiarekin igarotzen dira. Ameriketako hipoteken gehiengoa halako baldintzetan dago. Hipoteka hauek lehen baino ezagunagoak dira Europa osoan. Baina epe finkoko mailegu guztiak ez dira berdinak. Ameriketan gehienak bizpahiru hamarkadaz finkatuta daude. Beste herrialde batzuetan, tasa finkoko maileguek ere hipoteka-kostuen gorakada jasango dute laster. Zelanda Berrian tasa finkoko hipotekek osatzen dute lehendik dauden kredituen zatirik handiena, baina %70ek baino gehiagok bi urte baino gutxiagoko epemuga dute. Hala egiten dute iaz Britainia Handian atera zirenen ia erdiak.
Konbinatu hau eta etxebizitzaren beherakada sakon baterako osagai guztiak daude. Oraingoan, baina, litekeena da Amerika ez izatea, Kanada, Herbehereak, Australia, Zelanda Berria eta Norvegia baizik (ikus taula). Australian eta Kanadan prezioak % 14 ere jaitsi litezke bere gailurtik, Ameriketan edo Britainia Handian espero dena baino apur bat gehiago, higiezinen enpresa batzuen aurreikuspenen arabera. Kanadako Royal Bankeko ekonomialariek herrialdeko salmenta-bolumena %40 baino gehiago jaitsiko dela espero dute 2022-23an —38-2008ko %09ko jaitsiera gaindituz—.
Minaren atalaseak
Herrialde bakoitzaren barruan, batzuek besteek baino gehiago sufrituko dute. Batez besteko mailegu-hartzailearen kreditu-kalitatea hobetu egin da azken urteotan, mundu mailako finantza-krisiaren ondoren ezarritako araudi zorrotzagoek arriskutsuagoak diren mailegu-hartzaileei hipotekak kontratatzea zaildu baitute. Baina tasa-shockaren eta bizi-kostuen gorakadaren konbinazio toxikoak etxejabeak estupen handian jarriko ditu.
Australian, esaterako, etxebizitza-kredituaren hiru bostenak baldintza aldakorretan daude. Urriaren 7an argitaratutako banku zentralaren azken finantza-egonkortasunaren txostenaren arabera, mailegu-hartzaile horien erdiek beren soberako dirua, edo hipoteka eta funtsezko bizi-gastuen ondoren geratzen dena, gutxienez bosten bat jaitsiko litzateke interes-tasak merkatuaren arabera igotzen badira. itxaropenak-eta %15ek neurri hori negatiboa izango luke. Britainia Handian ia 2 milioi etxek, edo hipoteka dutenen laurdenak, ordainketa altuagoek beren etxeko diru-sarreren % 10 gehiago xurga dezakete 2025. urtearen hasieran. %12tik %26ra igoko litzateke interes-tasak ehuneko hiru puntu igoko balira.
Lehen erosleak eta azken maileguak bereziki zaurgarriak dira. Askok finantzak luzatu zituzten etxebizitza bat erosteko, eta diru gutxiago utzi zuten hipoteken kostuen jauzia estaltzeko. Ameriketan, lehen erosleek hiru salmentatik bat zenbatu zituzten iaz. Askok aurrezki eskasak dituzte. 2021aren hasieratik 2022ko abuztuaren artean maileguak hartu zituzten erosle australiarren erdiak hiru hilabete baino gutxiagoko hipoteka-ordainketak gordeta zituzten egun euritsu baterako. Azkenean jabetza bat erostea lortu duten milenialek sorpresa txarra izango dute.
Lehen erosleek ere denbora gutxiago izan dute ondarea metatzeko. Oxford Economics-ek kalkulatzen du Ameriketan etxebizitzen prezioen % 15eko jaitsierak urtebetean bertan behera utziko lituzkeela pandemia hasi zenetik pilatutako etxebizitzaren ondarearen bi heren. Aitzitik, jabe zaharragoak seguruagoak dira. 65 urte edo gehiagoko etxejabe amerikarren erdia baino gehiago milurtekoa hasi baino lehen bizitzera joan zen. Honek jabe berriek ondare negatibora eramateko arrisku handiagoan uzten dute, eta horrek zaila egiten du etxez aldatzea edo hipoteka berritzea. Britainia Handian, etxebizitzen prezioen %20 jaitsiz gero, hipoteken %5a ondare negatiboan utziko luke, Neal Hudson Residential Analysts-eko aholkularitzaren arabera. Londresko hamar hipoteka-hartzailetik bat izango litzateke kaltetua.
Berri ona da bankuek beherapenari aurre egiteko gai izan behar dutela. 2007-09an ordaindu gabeko zorren gorakadak estatubatuar batzuk leporaino eraman zituen. Gaur egun Britainia Handiko bankuek ia lau aldiz kapital gehiago daukate galerak estaltzeko, Capital Economics beste aholkularitzaren arabera. Ingalaterrako Bankuaren azken estres-probak iradokitzen du herrialdeko mailegu-emaileek etxeen prezioen %33ko jaitsiera eta langabezia-tasa %3.5etik %12ra igotzea xurgatu ahal izango luketela. Ameriketan bankuek hipoteka-merkatutik atzera egin dute, eta gaur egun banku ez direnek hipoteka-mailegu berrien erdia baino gehiago ematen dute. Beraz, arriskuak ez dira sistematikoki garrantzitsuak diren mailegu-emaileetan kontzentratzen.
Hala ere, etxebizitza estutzeak ondorio latzak izango ditu. "Etxebizitza zikloa negozio-zikloa DA", idatzi zuen Edward Leamer Kaliforniako Unibertsitateko, Los Angeles, 2007an argitaratutako paper batean. Adierazi zuen etxebizitzen moteltzeak Ameriketako azken hamar atzeraldietatik zortziren aurretik izan zirela. Finantza krisiaren ostean, Leamer jaunak "Etxebizitza benetan negozio-zikloa da" izeneko artikuluari jarraitu zion, irakurleek mezua jaso ez balute. Bi zikloen arteko lotura etxebizitzak jabego okupatzaileei «aberastasun-efektuak» ematen dizkielako sortzen da. Etxebizitzen prezioak igotzen direnean, jendea ondo sentitzen da bere finantza egoerarekin, beraz, maileguan hartu eta gastatu gehiago. Erortzen direnean, jendeak gerrikoa estutzen du. 2019an Ingalaterrako Bankuak egindako ikerketak aurkitu zuen etxebizitzen prezioen % 10eko igoerak kontsumoa % 0.35-0.5 igotzen duela.
Etxebizitza merkatuaren eta gainerako ekonomiaren arteko beste kanal garrantzitsu bat inbertsioa da. Etxebizitzarekin lotutako kapital-gastua, batez ere etxeen eraikuntza, oso aldakorra izan daiteke, eta askotan hazten den edo murrizten den ekonomiaren arteko aldea da. Izan ere, etxebizitza-inbertsioen jaitsierak Amerikako BPGaren jaitsieraren herena izan zuen 2007-09 urteetan. Britainia Handiko ikerketek antzeko emaitzak aurkitu dituzte. Etxe-eraikitzaileek boom-aren atzetik eta albiste ekonomiko txarren aurrean zapaltzen dituzte. Oraingoan kezkak areagotu direnez, Ameriketako etxebizitza pribatuen hasierak %20 jaitsi dira apiriletik. Oraingo honetan zorigaitzak diren maileguek, dagoeneko dirua gutxituta, inflazioaren eta energiaren faktura handiak direla eta, beste ondasun eta zerbitzuetan ere gutxiago gastatuko dute hipoteka-ordainketa handiagoak betetzen saiatzen diren heinean.
Batzuek etxebizitza istripu baten alde on bat ikusten dute. Prezio baxuagoek gazteei lehen etxeak erosteko aukera emango dietela espero dute. Itxaropen horiek ia ziur apurtu egingo dira. Etxebizitza zuzenketetan, eta batzuetan urte geroago, etxebizitzen jabetza-tasak jaitsi egin ohi dira, igo beharrean. Britainia Handian, esaterako, pertsonen % 65 inguru bere etxebizitzaren jabe da, mundu mailako krisi finantzarioaren hasierako % 70 baino gutxiago. Irlandan, 2000ko hamarkadaren amaieran istripu ahalguztiduna izan zuena, etxebizitzaren jabetza-tasa bere gailurren azpitik hamar puntu baino gehiago dago oraindik. Etxebizitzen prezioak aldi berean jaistea eragiten duten baldintza ekonomikoek arriskuan jartzen dituzte etxebizitza izango direnen aukerak. Langabeziak gora egiten du eta soldatak jaitsi egiten dira. Interes-tasak jauzi egiten badira, jendeak gutxiago maileguan hartzeko gai dira eta hipoteka-emaileek maileguen aurrean kezkatuagoak izaten dira. Kanadan, zorpetze-kostuak handitzeak erosketa-prezio baxuago batetik aurrezten den edozein "zuzendu" egingo duela aurreikusten du British Columbiako Unibertsitateko Tsur Somervillek.
Egoitza politikoa da
Etxebizitzen beherakadaren eraginik handiena politikan izan daiteke. Etxebizitza pasatzeko erritu gisa ikusten den herrialdeetan, prezio baxuagoek merkean garestirik izan gabe gatza igurtziko dute dagoeneko minduta dauden zaurietan. “Zertara erortzea? Prezio absurdo groteskoetara erortzea, pentsaezina izan beharrean? galdetzen dio Robin Blackek, Montrealeko komunitateko langile eta bizikleta-mekanikariak. «Funtsean onartu dut ametsa amaitu dela. Leihoa galdu nuen». Milurteko batzuek gordailu bat ordaindu behar izan dute; orain hipoteka askoz handiagoak egiteko borrokatu beharko dute. Berreskuratzearen mehatxua ezkutatzen da. Zure etxea galtzea lehen ez zen moduan aukera bat da.
Urteetan zehar finkatuago dauden etxe-jabeek lasaitu egin zuten, nahiz eta soldata errealaren hazkundea izugarria izan, gutxienez euren etxearen prezioa igotzen ari zela. Bukatu dira egun haiek. Baby-boomerek ere, prezioen hazkundearen hamarkada bateko irabazle handiek, orain erretiroan habia-arrautza txikiagotik bizitzeko aukera dute, murrizketa gutxiago irabazi egiten baita. Horrek guztiak esan nahi du interes-tasen igoerak ezusteko erreperkusio politikoak izango dituela, garai batean egoerari etekina atera zioten pertsonek galtzea zer den deskubritzen baitute.
Ez harritu, beraz, arduradun politikoek erreskate operazio izugarriak martxan jartzen badituzte. Dagoeneko Hungariako gobernuak bere herritarrei babesa eskaini die hipoteka-interes tasen igoeretatik. Zeelanda Berriko etxebizitzen azterketan, NMFk kezkatzen du "politiken laguntza behar izatea bigarren itzuliko ondorioak eta beherakada nabarmena ekiditeko". Espainian, bankuek tasa aldakorreko hipoteken ordainketa igoerak mugatzea aztertzen ari dira. Martin Lewis, herrialdeko egunkari guztiak batuta baino eragin handiagoa duen finantza aditu britainiarra, hipotekadunei estatuaren laguntzaren aldeko kanpaina egiten hasi da. Etxebizitzen prezioak lurrera erortzen diren heinean, eskaera horiek hazi baino ez dira egingo.
Ekonomia, finantza eta merkatuetako istorio handienen azterketa adituagoa lortzeko, eman izena Money Hitzaldiak, gure asteroko harpidedunentzako soilik buletina.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Eskubide guztiak erreserbatuak.
The Economist-etik, lizentziapean argitaratua. Jatorrizko edukia hemen aurki daiteke https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Iturria: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html