Inbertsio aukera berrien bila? Hona hemen etxe-jabetzatik haratago higiezinei buruz jakin beharrekoa

Estatubatuar asko etxe-jabetzarekin maiteminduta daude, non ahaztu egin dezakete higiezinen inbertsiorako beste aukera batzuk daudela, agian hobeak.

Etxebizitza edukitzeak aterpea, estimazio potentziala, kenkari fiskalak eta beste onura batzuk eskaintzen ditu. Beste higiezinen aukerak hori gehienetan zabaltzen dira, zure buruaren teilaturik ez dutela ematen izan ezik.

Alokairu-jabetzak aukera bat dira, eta REITak edo higiezinen inbertsio-trustak ere bai, higiezinen funtsekin batera. Dibertsifikazioa, irabazi-potentziala eta beste onura batzuk eskuragarri daude aukera hauekin, nahiz eta zehaztapenak aldatu egiten diren.

Etxebizitza jabetzea aukera ona izan daiteke, baina interes-tasak gora eginda eta ondasun askoren balioak nabarmen igotzen direnez, erosle potentzial batzuentzat ezinezkoa eta are kezkagarria da aukera, esan zuen Jeremy Paganek, Morningstar.com ikertzaileko higiezinen analistak. "Beldurgarria izan daiteke oinak etxebizitzaren uretan murgiltzea", esan zuen.

Familia bakarreko etxebizitza bat alokatzea pentsatzen ari zara?: Hauek dira hazten ari diren 10 merkatuak

ChatGPT-k higiezinak hartzen ditu: Agenteek diote AI industrian joko-aldaketa bat izan daitekeela

NAREITek, Higiezinen Inbertsio Patronatuen Elkarte Nazionalak, jabeek okupatutako etxebizitzak inbertsio bat baino kontsumo-ondasun gisa deskribatzen ditu, etxebizitza hauek ez baitute diru-sarrerarik sortzen, jabeek etengabeko gastu ugari bete behar dituztelako. Denek ez lukete guztiz ados deskribapen horrekin, baina alokairuko propietateak, REITak eta higiezinen funtsak argi eta garbi inbertsioak dira. Hona hemen nola konparatzen diren:

Denbora, ahalegina eta kontrola

Eskuak zikintzea axola ez bazaizu, alokairuko etxeak zuzenean edukitzea bide ona izan daiteke. Ez da hitzez hitz komunak desblokeatu behar dituzula edo hormak urratuak margotu behar dituzula, baina gutxienez zeregin horiek egiten dituzten langileak gainbegiratu ahal izango dituzu. Jabetza kudeatzaile bat kontratatu ezean, maizterrekin ere aurre egin beharko zenuke, alokairu eskaerak kudeatzen hasi eta alokairua kobratzera.

REITak beren jabetza-zorroak kudeatzen dituzten enpresak dira. REITek burtsan negoziatzen dute, beraz, akzioak erosten dituenak ez du jabetza kudeatzeko prozesuan parte hartu behar. Higiezinen fondoak are gehiago urruntzen dira hori guztia eta, horren ordez, REIT akzioak erosten dituzte etxegileen, eraikuntza-enpresen eta abarren akzioekin batera.

Istorioa jarraitzen du

A Paganek Morningstar-en egindako ikerketa berria iradokitzen du alokairuko propietateak aukera onak izan daitezkeela jubilatuentzat, autonomo batzuentzat eta beste batzuentzat denbora, esperientzia eta propietateak zuzenean gainbegiratzeko borondatearekin. Aitzitik, lanpetuta dauden profesionalek REIT edo fondoen alde egin dezakete, eta horretarako askoz gainbegiratze gutxiago behar da.

Arriskua eta dibertsifikazioa

Alokairuko etxebizitza bakar baten jabe izateak dibertsifikazio txikia ematen du, jabetza mota baten jabe izango zinateke kokapen geografiko bakarrean. Hori heda dezakezu alokairu anitz edukiz, ahal izanez gero eremu ezberdinetan banatuta. Dibertsifikazioaren arriskuak murrizteko onurak asko areagotzen dira REITen eta higiezinen funtsen bidez.

Baina REIT bakar batek ehunka propietate izan ditzakeen arren, askotan industria bakarrean kontzentratzen dira, apartamentu konplexuak, bulego eraikinak, industria parkeak, ospitaleak edo dena delakoa. Beraz, REIT batek ez du negozio mota ezberdinetako partaidetzak dituen higiezinen funts batek bezain beste dibertsifikaziorik izango. Higiezinen funts batzuk munduratu ere egiten dira atzerriko nazioetan egindako inbertsioekin.

REIT askok epe luzerako etekinak sortu dituzte burtsa zabalekoekin bat datozenak edo gainditzen dituztenak, baina noizean behin kolpatu egiten dira ere, 2022an interes-tasen igoeraren artean gertatu zen bezala. Esaterako, industria-, egoitza- eta autobiltegiratze-higiezinak dituzten REITek batez beste % 25 baino gehiago jaitsi ziren urtean, NAREITen arabera. Office REITek are gehiago sufritu zuten, batez beste ia % 38ko galerarekin, etxetik lan egiteko joerak eraikin asko hustu baitzituen.

Higiezinen inbertsioaren onura fiskalak

Ondasun higiezinen gaineko zerga gai konplexua da berez eta alokairuko jabetzak REIT eta higiezinen funtsetatik nabarmen tratatzen dira.

Alokairuko propietateekin, jabeek hainbat gastu ken ditzakete, besteak beste, konponketak, higiezinen gaineko zergak, hipoteka-interesak, aseguruak, kudeaketa-gastuak, amortizazioak eta jabetzarako bidaia-gastuak. Alokairuaren diru-sarrerak zure kostuak gainditzen baditu, diferentziaren zergak ordainduko dituzu. Jabetza bat saltzen duzunean, edozein irabazien gaineko zergak jasango dituzu, eta urteetan hartutako amortizazioa berreskuratu behar da, hau da, zenbateko horiei zergak aplikatuko zaizkie. Barne Ogasun Zerbitzuak alokairuko propietateen zerga xehetasun ugari deskribatzen ditu IRS Argitalpena 527.

Etxebizitza merkatua suspertzen ari al da?: Hona hemen etxe eraikitzaileek "baikortasun zuhurra" sentitzen dutela

Non jaitsiko dira AEBetako etxebizitzen prezioak 2023an?: Eta non garestituko dira etxebizitzen prezioak?

REIT edo higiezinen fondo batean inbertitzaile gisa, ez zenuke horri guztiari aurre egingo. Aitzitik, zure zerga-partaidetza beste akzio edo elkarrekiko fondoekin edo trukean negoziatutako fondoekin antzekoa izango litzateke, izan ere, dibidenduei eta irabaziei buruzko zergak jasango lituzke irabaziekin saltzen baduzu. REITen ezaugarri aipagarri bat da akziodunei diru-sarrera garbi guztiak ordaindu behar dizkietela. Dibidenduak, beraz, handiak izan ohi dira, eta hori ongi etorria izan daiteke, batez ere zerga maila baxuan bazaude.

REIT edo higiezinen funtsen jabea bazara, Banakako Erretiro Kontu edo laneko 401(k) plan baten barruan, zergak atzeratzen dira berriro inbertitutako dibidenduetan. Baina azkenean dirua ateratzen duzunean, zergak aplikatzen dira. Adierazi bezala, REITek burtsan negoziatzen dute, eta beste balore gehienak bezala tratatzen dira zergaren ikuspuntutik.

Diru-beharrak eta maileguak

Alokairuko jabetza moderatua ere erosteko, hamarnaka mila dolar behar izan ditzakezu aurrerantzean, agian gehiago, eta artekarien komisioak eta ixteko kostuen garbiketa-zerrenda izango zenituzke. Gero, etengabeko beharrak daude kontratistak kontratatzeko, higiezinen gaineko zergak eta aseguruak ordaintzeko, agian hipoteken ordainketak egiteko eta abar. Horrek guztiak diru asko eskatzen du, nahiz eta errenta maizterrek alokairua ordaintzen duten heinean sartuko liratekeen.

REITekin eta baita higiezinen funtsekin ere, diru-beharrak askoz desberdinak dira. Inbertsio horien partaidetza normalean mila dolar batzuk kostatzen dira, agian gutxiago, eta ez dago diru gehigarririk irabazteko baldintzarik. Izan ere, maiz REIT edo higiezinen funtsen akzioak eros ditzakezu laneko 401 (k) erretiro plan baten bidez, konpainiarekin bat datozen funtsak izan ditzaketen gehikuntza txikietan.

Ez dago hipotekarik ere, hau da, ez dago eskaera prozesurik, ez hileko ordainketarik eta ez du eraginik zure kreditu-erregistroan. Aitzitik, faktore horiek maileguekin erositako alokairuko higiezinetan aplikatuko lirateke.

Estimazio-potentziala eta likidezia

Historikoki, higiezinen balioak gora egin du denborarekin, dela etxebizitza indibidualetarako, etxebizitza-eraikinetarako, industrialdeetarako, bulego-eraikinetarako, biltegietarako eta ospitaleetarako, besteak beste. Hala ere, Paganek adierazi zuenez, etekinak asko alda daitezke jabetza motaren eta kokapen geografikoaren arabera, baita auzoaren edo kalearen arabera ere.

REIT prezioek edukitako ondasunen balioak islatzen dituzte. Baina REITak burtsan negoziatzen diren baloreak direnez, haien balioak ere hango inbertitzaileek ordaintzeko prest daudenaren arabera eragiten dute. REIT akzioak ia edozein unetan erosi edo sal ditzakezu, likidezia askoz handiagoa eskainiz alokairu-jabetzaren transakzio prozesu askotan luzearekin alderatuta.

Orain denbora ona izan liteke REITak eta higiezinen funtsak erosteko, jabetza mota askoren prezioak iaz asko jaitsi baitziren interes-tasen igoeraren eraginez. Interes-tasak gehiago egonkortzen edo jaisten hasten diren heinean, "horrek onuragarria izan beharko luke REITentzat", esan zuen Paganek.

Reach the writer at [posta elektroniko bidez babestua].

Artikulu hau jatorriz Arizona Republic-en agertu zen: Higiezinak: Zer jakin behar da alokairuan inbertitzeari buruz, REIT-ak