Jendeak galde lezake, arrazoiz, zergatik naizen hain negatiboa etxebizitza politikari buruz. Egia da, gizon bakarra bihurtu naiz Statler eta Waldorf batzuetan, herrialde osoko etxebizitza politikak kritikatuz. Irabazi-asmorik gabeko etxebizitza industriala deitu dudana bereziki gogorra izan naiz, Errenta Baxuko Etxebizitzako Zerga Kredituak (LIHTC), Estatuko eta tokiko funtsak erabiltzen dituzten erakundeen multzoa. oso poliki-poliki etxebizitza-unitate garestiak atera. LIHTC programa tokiko lurzoruaren erabilera politika txarraren diru-laguntza bihurtu da, eskaintza murrizten duena prezio altuagoak sortuz eta, beraz, gero eta irabazi-asmorik gabeko etxebizitza gehiago lortzeko ezinbestekoa. Texaseko sustatzaile batek lehen eskuko kontu zabala idatzi du zer den zerga-kredituekin diruz lagundutako etxebizitzak eraikitzea. Posta akusazio bat da LIHTC prozesuaren eta programarenak, biak gutxienez erreformatu beharko liratekeela guztiz berreraiki ez bada.
Luu Mac arkitektoa eta proiektuen garatzaile nagusia eta elkarbizitzarako alokairu-kudeatzailea da LND Development-en, Dallasen eta Fort Worth-en, batez ere Bishop Arts District-en, elkarbizitzarako eta epe laburreko alokairuko propietateak erosten eta garatzen dituen lau bazkidez osatutako taldea. . Mac-en kontuari buruz sinesgarria dena da zerga-kredituak erabiltzen saiatzen ari den irabazi asmorik gabeko garatzaile pribatu baten ikuspegitik idatzita dagoela; Mac-en behaketak, beraz, sistematik kanpoko norbaitenak dira eta, beraz, sistemari atxikitzen ez den pertsona baten eraginkortasun ezari buruzko leiho bat da. Mac-ek deskribatzen duen guztia ezaguna zait LIHTC munduan egin dudan denboraldi laburretik.
Mac-ek galdera batekin hasten du bere istorioa, “nola zaila izan daiteke gobernuarekin elkartzea etxebizitza batzuk eraikitzeko? Beharrezkoa dugu, jakina; solidarioak izango dira. Inprimaki batzuk beteko ditut, mailu batzuk kulunkatu eta zinta mozteari irribarre egingo diot».
Baina hori ez da horrela. Mac lur-eskuraketarekin hasten da, edozein etxebizitza eraikitzailerentzat zaila den zerbait. Aurrean seinalea duen lurzorua, oro har, ez da desiragarria, lurrik onena oraindik merkatura iritsi ez den eta lehiarik gabe negoziatzeko aukera ematen duen lursaila da. Baina hori zaildu egiten da tokiko Etxebizitza Finantzatzeko Agentzien (HFA) bidez finantzaketa eta finantzaketa lortzen saiatzearen ziurgabetasunarekin. Erosleak eta saltzaileak pazientzia izan behar dute, eta askotan lursail bat merkatutik kanpo mantentzeko garatzaileak ordaindu behar du, eta, esaera zaharrak dioen bezala, denbora dirua da.
Hurrengo Mac-ek aplikazio-prozesua eta Aplikazio Kalifikatuaren Plan edo QAP izeneko zerbait deskribatzen du. Estatu bakoitzeko HFAk hainbat helburu, helburu eta enfasi ditu zerga-kredituak nola erabili nahi dituzten jakiteko. Nire esperientziatik ere egia da. Batzuetan etxerik gabeko pertsonei ostatu hartzeko proiektuek lehentasuna izaten dute, beste batzuetan zerbitzuekin etxebizitzak edo beste zenbait gizarte agendak baliabideen lehentasuna bultzatzen du. Baina ez da horrela funtzionatzen etxebizitza eskaerak, diruz lagunduta edo ez.
“QAP bidez irakurtzen duzu zure lur zatiak eta buruan duzun proiektuak nolako puntuazioa duen ikusteko. Errenta Baxuko Etxebizitza Zerga Kredituak lehiakorrak dira, beraz, proiektu bakoitza hainbat atribututan "puntuatzen" da. Zure puntuazioak esango dizu zenbat probabilitate duen zure proiektuak LIHTC% 9 eta % 4 lortzeko". Egin nuen proiektua %4ko proiektua izan zen Mac-en narrazioan dagoen bezala. %4ko esleipenak proiektu batean ondare gutxiago sartzen duen arren, errazagoa da eskuratzea, %9ko proiektuak HFAren etxebizitza agenda betetzen ari direnak izan ohi direlako. Eta, teorian, %4ko proiektuak errazagoak omen dira egiteko.
Baina ez da benetan. Mac-ek modu iradokitzailean deskribatzen du prozesua.
"Zerga-kredituaren aplikazio osoa (askotan 'core aplikazioa' deitzen zaio) guztiz izugarria da, eta ezin dut nahikoa azpimarratu. DMV, IRS eta zure lehengusu mutua garapen-bazkide izatea bezalakoa da. Hainbeste azterketa, txosten eta aholkulari kontratatu behar dira LIHTC aplikazioa amaitzeko. Lan-koadernoa bera amaigabeko Excel kalkulu-orri bat da; Deskargatu eta ingurura begiratzera animatzen zaituztegu guztiei. Arraroa da burokraziaren irudikapen fisikoa denbora errealean ikustea, baina hor dago. Askotan aipatu izan dut matrioska panpina. Fitxa bakoitzak bete beharreko Excel beste lan-liburu baterako esteka bat dauka. «Zure proiektuak komunak izango ditu, edo jendeak animaliak bezala egingo du korridoreetan txiza? Komunak badaude, mesedez, bete 'Komunak behar diren erakusteko lan-koadernoa'. Hemen erdi txantxetan ari naiz”.
Mac zertaz ari den ikusi nahi baduzu, egin dezakezu bidaia bat egin Texaseko Etxebizitza eta Komunitate Gaietarako Departamentura aipatutako excel nahasitako kalkulu-orrietako bat deskargatzeko.
Hala ere, garatzaile bat ez da egin. Diru gehiago behar da, negozioan "kapital pila" deitzen dena da. Eta pila bat da. Nire proiektua nahiko erraza zen LIHTC, estatuaren finantzaketa, eraikuntzako mailegua eta dohaintza pribatuen kopuru txiki batekin. Baina finantzaketa-iturri bakoitzak baldintza anitzekin dator, horietako batzuk gogorrak. Gogoan dut orduak eman nituela telefonoz, eta, kasu batean, gure jabetza zatitu eta gure etxebizitza-garapena ondoko lursailean mediku klinika batekin baldintzatu zuen garapen-hitzarmen baten harira astez joan-etorria egin nuela. Eta klinika gertatuko ez balitz? Okupazio Ziurtagiria ukatuko al liguke amaitutako etxebizitza-proiektuari? Asteak behar izan zituen joan-etorria eta hiriak biblia pila baten gainean zin egiten, bai, edozein dela ere unitateak alokatzen utziko genituzkeela klinika egin ez bazen ere.
Eta proiektuak, finantzatu ondoren ere, HFAk eta kasu batzuetan beste erakunde politikoek proiektuari kapitala gehituz onartu behar dituzte. Horrek aukera ugari esan nahi du haserre dauden bizilagunek proiektuari aurka egiteko edo baldintza gehigarriak jartzeko, baita sindikatuek eta beste interes taldeek ere apaingarriak gehitzeko barruti estuak asetzeko.
Ez al dira hain gogorrak etxebizitza proiektu guztiak? Ez, ez dira. Nire seriea irakurri baduzu garapena nola gertatzen den jakiteko, zaila dela jakingo duzu Mac-ek estaltzen dituen baldintza guztiak ez baditu ere, "kapital-pilaren" zati bakoitzaren eskakizunekin batera. Eta ez, ez da errentagarria sustatzaile pribatuentzako LIHTC %4ko etxebizitzak eraikitzea. Buruko mina eta garestia da eta, beraz, marjinak meheak dira. Orduan, zergatik eraikiko luke inork? Erantzuna da ez direla ahal bezainbeste. Beraz, erraz ikusten da irabazi-asmorik gabeko erakundeek zergatik duten beti mezu bera: Diru gehiago behar dugu! Mac-ek deskribatzen duen sistema puztu eta eraginkorra gobernuaren kapital-fluxu amaigabeen menpe dagoen negozio-eredu batekin bakarrik iraun dezake.
Ikusten duzu zergatik naizen gai honi buruz, behintzat, gaiztoa eta txarrenean Jeremias bat. Mac-ek galdera ezin hobea egiten du:
“Beraz, hona hemen nire galdera. Hau guztia irakurtzeak pixka bat haserretu zaitu? Esan nahi dut, hau Cliff Notes bertsioa zen, eta oraindik basatia da. Frustratuta zaude hau sistema dela? Beharbada nirekin haserretu zaitudanean? Bada, ondo. Hori zen helburua».
Orain hautetsiek frustrazio bera sentitzea lortuko bagenu, arau, arau, tasa, isun eta zerga gehiago onartu beharrean eta ondoriozko inflazioa LIHTC eta milioi dolarreko unitate gehiagorekin konpondu beharrean.
Iturria: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2022/10/11/non-profit-tax-credit-housing-if-youre-not-mad-youre-not-paying-attention/