Jabetza ez da arazoa, etxebizitza eskasia da

Joan den hilabetean Cincinnatiko Unibertsitateko Plangintza Eskolako Housing Systems ikastaroako Cincinnatiko ikasleen komunitateko bilera batean parte hartu nuen, “inbertitzaile instituzionalek gure hirian nola eragiten duten aztertzeko; gai honi aurre egiteko gaur egun zer egiten den eta zer gehiago egin behar dugun». Aurretik argitaratu dut Cincinnatiko Portuak inbertitzaile instituzionalak zapuzteko egiten dituen ahaleginei buruz hirian familia bakarreko etxebizitza erostea. Bileran erantzutea zaila zen galdera zer den zehazki "inbertitzaile instituzionala" eta jabetza etxebizitzaren emaitza txarrekin erlazionatuta dagoen ala ez, adibidez, alokairu altuagoak, desalojoa edo hondamendia. Etxebizitza nor den kezkatzea benetako arazotik, eskaintza eza, eskariaren gorakadaren aurrean, beste distrakzio bat dela dirudi.

Ikasleak izeneko ikastaroa egiten ari dira Etxebizitza Sistemak, Hayden Shelby irakasleak irakatsi zuen. Ikastaroak "etxebizitza-arazoen eta etxebizitza-merkatuen izaera" eta "etxebizitza-merkatuaren hutsegiteei aurre egitea" barne hartzen ditu. Jabetza-ereduei eta etxebizitza-merkatuko emaitzekin nola erlazionatzen diren aztertzeak merezi du, zalantzarik gabe, ikasgelan ariketa bat egitea, baina politika-esku-hartzeak jabetzaren jabearengan kontzentratu behar al dira? Jabetzaren eta emaitza txarren artean harreman argia, koherentea eta kausala egon daitekeen ala ezaren araberakoa da. Orain arte, ez dut aurkitu konexioa ezartzen duen daturik.

Izan ere, denbora batez, Estatu Batuetan etxebizitzen atzerriko erosketaren inguruan izan zen burrunba handia. Kontakizun beldurgarria zen inbertitzaile txinatarrak dirua "aparkatzen" ari zirela Amerikako etxebizitza-merkatuan, etxebizitza-eraikin asko erosi, hustu eta gero saltzeko zain. Duela 5 bat urte, bazegoen atzerriko inbertsiogileek etxebizitza erostea zergapetzeko proposamena hau gelditzeko.

Hala ere, arazoa, inbertitzaile zirriborratuak etxebizitza eraikinak erosi eta hustu zituzten, ez zen benetakoa. Zalantzarik gabe, Estatu Batuetatik kanpo inbertitzaileekin transakzio batzuk egon ziren, baina dirua irabazten saiatzen ari ziren, ez galtzen. Inbertitzaile horiek eraikinak erosi zituztenean beste edozein jabeek bezala kudeatzen zituzten, ez zituzten hustu; argudio bitxia zen hutsik utziz prezioak igo egingo zirela eta inbertsioaren balioa ere. Batez besteko alokairuetan %1eko igoera sortzeko izan ezik, erosi eta kendu beharko lukete Seattleko merkatutik 1,400 unitate, besterik gabe gertatzen ez zen zerbait.

Gaurko kezka da, nolabait, inbertitzaileak -eta orain aldatzaileak ez dira "atzerrikoak" baizik eta "handiak", edo "herritik kanpokoak", edo "handiak" edo "korporatiboak" edo goiko guztiak - nahitaez aktore txarrak direla. Alokairuen igoeraren, etxe kaleratzeen eta hondamenaren emaitzak frogatzat hartzen dituzte defendatzaileek. Baina gauza horiek guztiak gertatzen dira, jabea kilometro batera edo 1,000 kilometrora bizi den kontuan hartu gabe. Eta, besterik gabe, ez dago ezer oker edo maltzur Higiezinen Inbertsio Patronatuek (REITS) edo pentsio-funtsek etxebizitza erostea itzulera emango duela uste badute. Eraikinak erortzen utziz, maizterrak jazartuz eta etxetik kanporatzeak errentagarriagoak izango direnaren ideiak ez du zentzurik, baina ez du inolako froga kuantitatiborik onartzen.

Etxebizitza-hornitzaile txarrak daude –eta autobus-gidari, polizia, irakasle eta agian politikari txarrak ere badaude–, baina ez da saiatzen aktore horien hutsegiteak bizi diren tokiari edo eskolara joan direnei egozten. Era horretako aktoreren batek zerbait gaizki egiten badu, zentzuzkoa da arauak hausteagatik edo komunitatea arriskuan jartzeagatik zigortzea. Horrelako zigorrak dagoeneko existitzen dira jabetzak gaizki kudeatzen dituzten pertsonentzat, eta etxegabetze prozesua epaile batek zuzentzen du, ez etxebizitza hornitzaileak berak. Eta alokairuen igoera arazoa bada, hori konpentsatzeko modurik onena etxebizitza-merkatu lehiakorra sortzea da, prezioarekin gustura ez dagoen jendeak ordezko bat gertu aurki dezan.

Bileran aretoan zegoen haserre sentimendua argia zen; “Aurpegirik gabeko korporazio” batzuk dirua irabazten ari dira, diru asko, jende pobrearen kontura. Argi dago, logikak dioenez, korporazio horiek Cincinnatiko jabetza edukitzeari utzi behar diote. Parte-hartzaile batek iradoki du etxebizitza kopuru jakin bat baino gehiago edozein motatako inbertitzaileen jabetza ez izatea.

Bitxia bada ere, Cincinnatiko portua ados dago. Duela gutxi argitaratutako beste istorio batek nabarmentzen du Portuak bere dolar publikoekin edo bonuen salmenten irabaziekin ahalik eta etxebizitza gehien erosteko egin duen ahalegina. Ideia da "intuiziozko" inbertitzaileentzat ez dela ezer geratuko. Portua erakunde bat al da? Eta zer gertatzen da norbaitek alokairua ordaintzeari uzten dionean edo errentamenduaren baldintzak urratzen dituenean? Portuak kaleratuko al ditu? Irabazi-asmorik gabeko erakundeek eta etxebizitza-agintariek, baita instituzioek ere, maizter asko eta asko kanporatzen dituzte ez ordaintzeagatik eta alokairu urratzeagatik. Portuak ere bai. «Etxebizitzak alokairutik eta, azkenean, salduz, dirua berreskuratzeko asmoa du Portuak. Baina kontua da alokairuak merkean mantentzea, eta salmenta prezioak nahikoa baxuak izatea jendeak ordaintzeko».

Hmmmm. Nola egingo dute hori? Istorioaren zantzuak dira Portuak etxebizitzak hobetzeko gastatuko lituzkeen 10,000 $ nahikoak ez direla. Portua konturatzen hasi da –beste edozein jabe, handi edo txiki bezala– norbaitek ordaindu behar duela konponketak. Azken erabiltzailea, alokairua edo eroslea bada, prezioa igoko da. Matematika sinplea da. Egia esan, edozein erosle, dela REIT bat edo alokairuko etxebizitza bakarra erosten duen lehen inbertitzailea izan, alokairua da hobekuntzak ordaintzeko modu bakarra. Etxebizitzarekin arazoren bat badago, horiei aurre egiteko modurik onena hobekuntzak bultzatzea da, ez agintzea. Agintaldi bat iristen bada, alokairuek fitxa jasoko dute, eta unitateak ez dira eskuragarri izango.

Erredukzionista izan daiteke, baina beti dago etxebizitzaren edozein arazo konpontzeko modu bat: merkatuari etxebizitza asko eta asko ekoizten uztea, hainbeste non ekoizle eta hornitzaileek elkarren artean lehiatu behar dutela jendeak bere produktua alokatu edo eros ditzan. Hori baino gutxiago edozerk joko-eremua kontsumitzailearengandik urrunduko du, elkarren artean lehiatzera eta prezio eta baldintza idealak baino gutxiago onartzera behartuz. Eta hona hemen eztabaida honen gakoa: jabetzaren eta etxebizitzaren emaitzen artean kausa-lotura neurgarria eta sendoa egon bazen ere, horretarako irtenbiderik onena etxebizitza gehiago izango litzateke. Etxebizitza arazo gehienetarako disolbatzailea nahikoa eskaintza sortzea da, jendeak aukera izan dezan alternatiba merkean aukeratzeko askatasuna izan dezan.

Shelby irakasleak pazientzia hartu zuen bileran nire galderekin eta inbertitzaileen jabetzaren eta klasearen gaiari buruz bidali nizkion galdera batzuei erantzuteko nahikoa izan zuen. Hona hemen nire galderak eta bere erantzunak osorik.

Zenbaterainokoa da "inbertitzailea" esan nahi denaren definizio argi batean finkatzea? Esaterako, Portua bonoen salmentatik inbertitzaileen dirua erabiltzen ari da etxebizitzak erosteko, beste inbertitzaile batzuek eros ditzaten; Benetan inbertitzaile "onak" versus "txarrak"? Nola neurtzen da hori?

Benetan garrantzitsua dela uste dut inbertitzaile mota desberdinak bereiztea. Proiektu honetan beste batzuek fenomeno hau deskribatzeko erabili duten terminoan oinarritu gara, 'inbertitzaile instituzionalak'. Baina aitortzen dut termino inperfektua dela. Borrokatu egin gara termino hobe bat asmatzen, alor honetan zein aktore mota den benetan problematikoa deskribatzeko. Kezkatuta gauden entitate motak gure hiritarren eta komunitateetan eragin negatiboak eragiten dituztenak dira (1) alokairuak maizterrentzat kudeatu ezin diren mailetara igotzea, jabetzak materialki hobetu gabe, (2) beste gehienek baino tasa altuagoetan kaleratzea. merkatuko lurjabeek, eta (3) jabetzak behar bezala ez mantentzea, maizterrek baldintza txarretan bizi behar izan dezaten eta bizilagunek beren ondasunen balioetan eragin ditzakete. Seguruenik, inbertitzaile mota hauentzako termino hobeago bat behar dugu. Agian nahikoa izango litzateke "aktore txarrak inbertitzaileak". Baina komunitateko elkarrizketa hau antolatu nahi izan dugun arrazoia da Cincinnatin gure hiriko pertsona eta erakunde askok ohartu direla azken urte hauetan eszenan agertu diren entitate handi batzuk ditugula, gehienbat REITS, eta badirudi ekoizten ari direla. arazo material hauek bizilagunentzat lurjabe arruntak baino tasa askoz handiagoan.

Zeintzuk dira inbertitzaile "txarrekin" lotu daitezkeen emaitza negatiboak? Emaitza horiek kausalki lotuta al daude inbertitzailearen distantziarekin eta tamainarekin? Jakina, etxebizitza "ona" duten urrutiko inbertitzaile handiak egongo dira eta etxebizitza "txarrak" dituzten tokiko txikiak.

Ez dakit tamaina goian zerrendatu ditudan emaitza txar horiek eraginda (edo beti ere erlazionatuta dagoenik). Zalantzarik gabe, posible da (eta sinesgarria) eskala txikiko inbertitzaileek eta lurjabeek arazo hauek sortzea, baita eskala handiko inbertitzaileek kalitatezko etxebizitza merkeak ekoiztea ere. Hala ere, bertan dagoenean dira Arazo horiek sortzen dituzten inbertsio entitate handiek —eta Cincinnatin enpresa pare bat ditugu— enpresa horiek min handia sor dezakete beren tamaina eta eraginagatik. Arazoa ere badago entitate handi hauek askotan kontuak hartzea zaila dela, LLC anitzen menpe ari direlako eta askotan ez dutelako tokiko ordezkaririk, maizterrek eta komunitatearen defendatzaileek arazoak sortzen direnean erraz eskura dezaketen tokiko ordezkaririk. Hori da oinarrizko kontua.

Jabetza arautzen saiatzea baino, zentzuzkoa litzateke emaitza txarrak aurre egitea lehendik dagoen kodea erabiliz eta portaera desberdinak sustatzeko programak garatzea. Esaterako, etxebizitza-unitate bat hondatu bada, Udalak interes baxuko mailegu bat eskain lezake diru-laguntzarako, konponketak modu merkeagoan egin ditzakeen fondo batetik, eta kostuak bizilagunengana kobratzea ekiditeko.

Horri aurre egiteko modu bat indarrean dagoen araudia betearaztea dela uste dut, eta, zalantzarik gabe, Udalean hitz egin dudan jendea hori egiten saiatzen ari dira. Eta, zalantzarik gabe, zentzuzkoa da diru-laguntzak eta interes baxuko maileguak eskaintzea lurjabeei jabetzak mantentzen laguntzeko. Zalantzarik gabe, eskala txikiko lurjabeek, batez ere, sarritan marjina oso estuetan jarduten dute eta benetan zailtasunak dituzte beren propietateak mantentzeko, batez ere gaur egun materialak eta eskulana hain garestitu direnez. Baina hemen zentratzen ari garen arazoa ez dira etxebizitza pare bat berritzeko mailegu txiki bat behar duten ama-eta-jabeak. Auzoetara sartzen ari diren entitate handiez ari gara, alokairuak handituz, jabetzan benetan “inbertituz” ezer materialki jartzeko zentzuan, eta alokairu horien bidez balioa ateratzen. Hori da familia bakarreko alokairuetan sortzen ari garen negozio ereduari buruz kontuan izan behar dugun oinarrizko gaia. Iraganeko higiezinen inbertsio gehienek diru-sarrerak irabaztea bilatu dute denboran zehar jabetzaren balio-gehikuntzaren bidez. Beraz, jabetza mantentzeko pizgarri bat dago. Baina ez da hori egiten enpresa hauek. Epe laburreko etekinak ateratzen ari dira alokairuak handituz eta kostuak murriztuz, jabetzak ez mantenduz. Uste dut hau ama-eta-labe gehienen negozio eredua dela funtsean, eta hori kontuan izan behar dugu gai honi buruz hitz egiten dugunean. Guk ere. Hori kontuan izan behar da erantzun politiko egokiak kontuan hartzen ditugunean. Ez dugu sortu nahi kalitatezko unitateak mantentzeko borrokan ari diren eskala txikiko jabeei kalte egiten dien araudirik.

Beste pentsamendu edo iruzkinrik izango al zenuke proiektu honek etxebizitzaren emaitza hobeak lortzeko espero duzunari buruz? Araudia badakar, nola saihestu arau berriek sustatzaile pribatuek Cincinnati-n etxebizitzak eraikitzeko inbertsioa murrizten duten dispizgarriak sortzea.

Sustapenaren ikuspuntutik, honek jendea biltzea nahi dut, gure hiriko alokairuentzako bizi-baldintza hobeak eta jabetza-segurtasun handiagoak ekar ditzaketen irtenbideak pentsatzeko. Ez daukat bultzatzen saiatzen ari naizen politika-ekimen multzo zehazturik, baizik eta komunitateko jendeari entzuten ari naiz, haiek lotzen saiatzen ari naiz eta erabilgarri izan daitezkeen ikerketak zuzentzeko moduak aurkitzen saiatzen naiz. . Horrekin lotuta, ikuspegi intelektual eta pedagogikotik, uste dut proiektu honek dagoeneko egin duela espero zuena, hau da, arazoa zein den eta gure aldarrikapena nora zuzendu behar den argitzen lagunduko digun elkarrizketa suspertzea.