Etxebizitza gehiago baimentzeak positiboki eragiten du etxebizitzaren prezioan

Joan den astean, etxebizitza-unitate bat ekoizteko behar den denborari buruzko hirietatik datuak lortzen saiatzean nire larritasunari buruz idatzi nuen. Ez al dago baimena, biztanleria eta prezioa lotzen lagun dezakeen datu publikorik? Tira, bai eta ez. Fred izenez ezagutzen den Saint Louis Erreserba Federaleko Bankuaren datuak interesgarriak dira baina ez oso xehatuak. Baina begira diezaiogun Nashvilleri 2010etik 2020ra bitarteko urteetan eta zer esan diezagukeen etxebizitza baimenei, biztanleriari eta prezioei buruz. Alokairuen lineako jarraitzaile den Zumper-en laguntzarekin, badirudi etxebizitza-baimenak jasotzeko pertsona kopurua jaisten denean, etxebizitzen prezioen igoera-tasa ere. Hona hemen datuak.

Has gaitezen Nashvilleko biztanleriaren hazkundearekin aztertzen ari garen aldian, 2010etik 2020ra. Aldi horretan, Freden arabera, Nashvillek 300,000 pertsona inguru gehitu zituen, ia % 20ko biztanleria hazi zen.

Berehala nabarituko duzun gauza bat hiriei dagokienez datuen ezaugarri zorogarria da: ezin dugu Nashville benetan ikusi, baizik eta eremu zabalago bat. Hau etxebizitza datuen ezaugarri nahasgarria da. Estatu Batuetako erroldak askotan hiriak elkartuko ditu eta metropoli-eremu estatistiko edo MSA deituko ditu. Ez dago gauza handirik, ezta? Baina askotan etxebizitzari buruzko eztabaidak hirien muga zorrotzetan gertatzen dira, eta datuak hori baino hedatuagoak direnean, hiriei buruz esan dezakezuna nahasten du bere inguruarekin alderatuta. Fred-en MSA datuekin joango gara.

Jarraian, ikus dezagun baimena. Fredek datu hauen jarraipena egiten du Errolda-zenbakiak erabiliz. Emandako urteko baimen-kopurua hartu eta populazioarekin alderatzen dugunean, ratio interesgarri bat dago.

Horrekin mota guztietako arazoak daude. Lehenik eta behin, eta nabarmenena, baimen batek ez du benetako etxebizitza bizigarri bat berdin. Horregatik, baimena emateko garaiari buruzko datu ñabarduratsuagoak bilatzen ari naiz. Nire itxaropena da baimena eman arte unitate bat bizigarri bihurtzen den artean zenbat denbora behar den ikus dezakegula. Hala ere, kontuan hartu beharrekoa da unitate berrien eta pertsona berrien arteko erlazio hori. 33,579an Nashvillera iritsi ziren 2014 lagunek, adibidez, bizitzeko toki bat behar zuten. Badira hutsune-tasak bezalako faktoreak –askotan “xurgapena” deitzen zaio– eta kontuan hartu beharreko beste faktore batzuk. Baina pertsona berrien eta baimen kopuruaren arteko harremana garrantzitsua da. Etxebizitza urriak bilatzen dituzten pertsonen arteko lehia gutxiago esan nahi du.

Ikus dezagun orain prezioa. Fredek ez ditu alokairuen jarraipena egiten, baina "All-Transactions House Price" jarraitzen du. Hona hemen etxebizitzen prezioen hamar urteko aldaketa Zumperrek azken bostetan egindako alokairuen jarraipenarekin batera.

Hemen agerikoa dena da baimenen, biztanleriaren eta prezioen joera alderatzen dugunean, erlazio bat dagoela.

Baimenak hamar urteko epean Nashvilleko populazioaren hazkundea harrapatzen duela dirudi, eta alokairuen eta etxebizitzaren prezioetarako ditugun bost urteei begira, horiek leuntzen hasten dira ekoizpenaren itxurazko igoerarekin batera. Pertsona berrien eta etxebizitza baimenen proportzioa jaitsi ahala, prezioen igoeraren tasa ere jaisten da.

Baina oraindik galderak ditut, baita zalantzak ere. Fred datuek "salmenten prezioak eta balorazio-datuak erabiliz estimatutakoak" aztertzen dituzte prezioa lortzeko. Zer esan nahi du horrek zehazki? Iturri ezberdinetako alokairuen datuak nabarmen alda daitezke eta tokiko prezioen estimazioak ere bai. Datuak baimentzeko arazo handi bat da ez digula esaten baimendutako unitateak benetan noiz jartzen diren martxan. Gainera, tokiko datuek baimena lortzeko behar den denborari buruz asko azalduko lukete.

Publikoari aurre egiteko datuei buruzko lehen begirada honek nire aspaldiko argudioa balioztatzen duela dirudi, eskaintza gehiago prezioak txikiagoak direla. Oraindik uste dut hori egia dela. Baina ezkerreko nire parekideek korrelazioa kausalitatearekin nahasten dituztenak ez bezala, ezin dut besterik. Benetako baimenei, prezioei eta etxebizitzak zerbitzuan jarritako datei buruzko tokiko datu gehiagok are sendoagoa izango litzateke. Baina hau hasiera ona da.

Baina Nashville bezalako hazten ari diren hirietan sakontzen saiatzen garen heinean, eta ditugun datuak aztertzen ditugun heinean, joera bat dago: biztanleria handitzen denean eta baimenak ematen direnean, prezioen igoerak jaisten hasten direla ikusten dugu.

Azkenik, hor ere badaude blip interesgarri batzuk. Esaterako, Estatu Batuetan azkarren txikitzen ari den hirietako batek etxebizitzen prezioen gorakada erakusten du 2018az geroztik. Tokiko telebista batek iaz "Etxebizitza merkatua Dekaturren berotzen ari den" istorio bat argitaratu zuen.

Eta alokairuekin zer? Zumperrek azken urtean Decaturren alokairuen %26ko igoera erakusten du, 123 dolar inguru batez beste. Eta azken urteotako alokairuen grafikoari begiratuta, etxebizitzaren prezioen antzeko joera ikusten da.

Zer gertatzen da Decaturren? Inflazioa igotzen ari da gobernu federalak diru-zabortegi handietatik eta hornikuntza-katearen arazoetatik? Agian. Baina horiek azken bi urteotako ezaugarriak dira, eta prezioen hazkundea 2018tik aurrera doa itxuraz. Zergatik? Kontuan hartzekoa da.

Behar duguna da tokiko jurisdikzioek ni bezain interesa izatea neurri hauetan eta etxebizitza-ekonomiak hobeto kudeatzeko erabiltzea. Azkenean, edozein ekonomia funtzionamendu eta bidezko eta eraginkorren oinarria erosleen eta saltzaileen arteko truke asko dira. Ekoizleek eskaera ikusten dutenean, naturalki gehiago ekoitzi nahi dute. Hori moteltzeak etxebizitza bila dabilen jendeari kalte egiten dio, batez ere diru gutxiago duten pertsonei. Lan gehiago dago egiteko, baina askoz hobe litzateke etxebizitza gehiagoren alde erratea arau eta atzerapen gehiago baino.