Jarduera Pribatuaren Bonoak Eta Errenta Baxuko Etxebizitza Zergaren %4ko Kredituak

Etxebizitza federalen programak, oro har, bi kategoriatan sartzen dira, pertsonei etxebizitza ordaintzeko diru-laguntza zuzena ematen dietenak eta etxebizitzak eraikitzeko errazteko tresna finantzarioak erabiltzen dituztenak. Finantza tresnen artean, esanguratsuena Errenta Baxuko Etxebizitza Zerga Kreditua (LIHTC) da. Zerga-kodearen izaki honek dirua irabazten du zerga-jauspen bat etxebizitza merkean inbertitzeagatik. Baina Paul Ryan kongresukide ohiak aztertutako pobrezia programetan, tresna interesgarri baina konplexu bat ere badago: Private Activity Bond edo PAB. PABk tokiko gobernuei zerga salbuetsitako bonuak saltzeko aukera ematen die publikoaren onurarako proiektuak eraikitzen dituzten entitateen izenean, etxebizitza barne. Zerga-kredituekin konbinatuta, PABak tresna indartsua izan daitezke etxebizitza-proiektuetarako kapitala bildu nahi duten eraikitzaileentzat. Baina konplexutasuna eta kostuak handiak dira. (LIHTC-ra leiho bat nahi baduzu hona hemen nola funtzionatzen duten argitalpen bat).

Kongresuko Ikerketa Zerbitzua Jarduera Pribatuen Bonuei buruzko informazio-lan bikaina argitaratu zuen. Zerga-kredituak bezala, PABak zerga-kodean txertatuta daude eta bi bonu mota biltzen dituzte. bat gobernuaren helburuetarako balio duten proiektuetarako; bestea, helburu pribatuak betetzen dituztenentzat, betiere publikoaren onurarako. Jarduera pribatuko bonuak etxebizitza bezalako "jarduera pribatu kualifikatuetarako" badira, bonuen erosleek ez dute zergarik ordaintzen irabazten duten interesengatik. Kongresuak jarduera pribatuetarako jaulki daitekeen zorraren zenbatekoa mugatzen du; $ 150 milioi eta $ 50 biztanleko 1986an $ 335 milioi edo $ 110 per capita 2022an. Proiektu motaren arabera ere mugak daude inbertsioak eragiteko. Kongresuak ere zerga-gastuak mugatu nahi ditu (salbuespenek dolar gutxiago dakar zerga-bilketa).

Bonu hauek LIHTC-rekin konbina daitezkeen, zehazki, % 4ko zerga-kredituak, ondo kudeatzen du Etxebizitza Laguntzeko Korporazioko (CSH) dokumentu batean, Laguntza-etxebizitza finantzatzea Zergatik salbuetsitako bonuekin eta % 4ko errenta baxuko etxebizitzaren zerga-kredituekin. Hona hemen zerga salbuetsitako bonuak zerga-kredituekin erabiltzeko eskakizunen laburpena.

Estatuko eta tokiko gobernuek soilik igorri ditzakete bonoak ia-gobernu agentziekin batera. Normalean, Etxebizitza Finantzatzeko Agentzia (HFA) da, zerga-kredituen esleipenak jasotzen dituen estatu agentzia. Baina jaulki daitezkeen zerga-salbuespeneko bonuen kopurua bolumen-muga baten menpe dagoenez (goian aipatutako muga), gobernu-erakunde horiek guztiak lehian lehiatzen dira mugapean sartzeko. Era berean, proiektuek ezin dituzte fidantza-sarrerak sartu proiektu batek estatuko HFAren onespena jaso arte, eta diru-sarrera horiek etxebizitza-kostuetara mugatzen dira eta ezin dira merkataritza-espazioetarako erabili, adibidez.

Zerga-kredituak eta zerga-salbuetsitako bonuak konbinatzeari dagokionez aipatzeko moduko muga garrantzitsu bat dago. Zerga-kredituaren esleipena jasotzeko, proiektuaren zuzendariak eraikuntza-kostuen % 50 gutxienez estali behar du («% 50eko araua») fidantza irabaziekin; eta, jakina, bonu eta zerga-kreditu horiek erabiliz eraikitako edozein etxebizitza eskuragarri egon behar dute Eremuko Errentaren Medianaren (AMI) % 60 baino gutxiago irabazten duten pertsonentzat. Normalean, unitateen % 20 AMIaren % 50ean edo gutxiagotan dauden pertsonentzat eskuragarri egon behar da, edo unitateen % 40 AMIaren % 60an.

Dagoeneko begi-bistakoa ez bada, era honetako proiektuak konplikatuak dira. Gehitu horri, askotan, "eskaintza" mota hauek finantzatzaile osagarriak biltzen dituztela. Esaterako, sustatzaile gisa lan egin nuen etxebizitza-proiektu bakarra %4ko proiektu bat izan zen, zerga salbuetsitako bonuak erabiliz. Baina estatuko etxebizitza fidagarriaren funtsak eta eraikuntzako mailegu bat ere izan genituen. Egia esateko, nire burmuina eta poroak hondatu behar izan ditut mezu elektroniko zaharretan, proiektua nola sortu zen zehazki gogoratzeko. CSH paperak lan bikaina egiten du zazpi kasu-azterketa ezberdinen bitartez finantzaketa honek elkartzeko modu bereizgarri batzuk erakusten. Adibidez, kasu praktiko errazenetako bat Michigankoa da. Hona hemen proiektuaren finantzaketa erakusten duen taula.

MSHDA Michigango Estatuko Etxebizitza Garapenerako Agintaritza da, estatuko Etxebizitza Finantzatzeko Agentzia. MSHDAk bonuak saldu zituen eta zorra maizterren diru-sarrera xumeen bidez ordaintzen ari da, zati batean 8. ataleko bonoetatik datozenak. Proiektuko finantzatzaile bakoitzak baldintza desberdinak ditu, eta mota honetako proiektuetan baldintza bat betetzeak beste finantzatzailearen eskakizunetako bat hautsi dezake.

Zenbait kasutan, zerga-kredituaren ondarea zorraren zerbitzua ordaintzeko erabil daiteke. CSH paperak kasu-azterketa bat erabiltzen du bonuak erabili zituen eta gero "bonuak guztiz atera zituen beste mailegu publikoekin, diru-laguntzarekin eta zerga-kredituen ondarearekin elkarrizketa iraunkorra". Honek zerga-kredituaren ondarea erabiltzea fidantza zorra erretiratzeko. Hau sinesgarria da: %4ko zerga-kreditua proiektu merke baten oinarri hautagarriaren ehuneko txikiagoa bada ere, kreditua bonuak itzultzeko erabili ahal izatea ideia ona da. Beraz, hainbat finantzaketa-iturri konbinatzea da.

Ryan-ek ez du denbora asko ematen PAB-etan iradokitzeaz gain, “Private Activity Bonds-en eraginkortasunari buruzko azterketa gutxik . . . maizterren goranzko mugikortasuna hobetzearekin zerikusia baitu». Hori egia da, eta programaren gastuari begiratu dionez, bonuak ez dira erabili errenta baxuko etxebizitzaren zerga-kredituak bezain maiz.

Eta ez da asko aldatu bere analisitik hamarkadan (Estatu Batuetako Ogasunaren diagramen datuak).

Nire ustez, PABak zor guztia erabiltzen den moduan erabili behar dira: balioa harrapatzea. Etxebizitzaren kasuan, nik proposatu dut etxerik gabeko etxebizitzetako balioak harrapatzeko eskema bertan, kanpamenduen kostuak, adibidez, kuantifikatzen dira, kanpamenduak amaitzeko esku-hartzeak ezartzeko bonuak saltzen dira, gero aurrezkiak gauzatzen diren heinean, aurrezki horiek zorraren zerbitzu gisa erabiliz. Irabazi-asmorik gabeko munduan "kapital pila" gisa ezagutzen dena muntatzearen arazoa konplexutasun maila da arazo hauengatik:

● Ordua – Mota honetako finantzaketa-moldaketak denbora pasatzen dute, eta denbora dirua da. Finantzaketa biltzeko eta lerrokatzeko zain dauden bitartean mantentze-kostuak eustea garapen-kostu guztien benetako gehigarria da;

● Transakzio – finantzatzaile gehiagok transakzio-kostu gehiago suposatzen du, eta kostu horiek garapen-kostu guztira gehitzen dira;

● Abokatu eta aholkulariak – urrats bakoitzean, proiektu batek porrot egin dezakeen hondamendiak saihesteko, abokatuak eta aholkulariak kontratatu behar dira; eta

● Ez da oso eraginkorra – Pieza mugikor guztiekin, eta kostu gehigarriekin, hori al da orain behar duten pertsonei etxebizitza eskaintzeko modurik eraginkorrena?

Azkenean, oinarrizko araura itzultzen naiz, etxebizitza finantzatzeko edozein proposamen ahalik eta sinpleena izan behar da, behar dituzten funtsak edo unitateak gaur egun behar dituzten pertsonei eskuratzea. Finantzaketa puzzle bat ebazteko erronkaz interesatuta nagoen eta gozatzen dudan arren, joko hauek jolasteak ez du jendearen alokairua ordaintzen; diruz lagundutako etxebizitzak eraikitzeko finantzaketa akordio konplexuak baino helburu hobeago baterako PABak birkokatzeko bideak aurkitu behar ditugu.