Landa alokairurako laguntza eta interes baxuko pizgarriak

"Sekzioa" deitzen dudan etxebizitza-programak begirada bat hartzen ari gara, Pobreziaren aurkako Gerrarekin sortutako edo pobreziaren aurkako programa federalen aurkako ordezkari ohiaren azterketa sakonaren barruan. Azken mezuan bezala, aurrekariak eta historia batzuk eskainiko ditut, Ryan-en balorazioa emango dut eta nirea egingo dut, programa nola hobetu edo birplanteatu daitekeen ideia batzuekin batera.

521. artikulua Landa alokairurako laguntza-programa

Aurretik adierazi dut Amerikako landa-eremuko etxebizitza-arazoak okerragoak dira hiriguneetakoak baino. Langileek gutxiago irabazten dute, gehiago bidaiatu behar dute etxebizitza aurkitzeko, eta, behin, hutsik dauden lanpostuak gutxi direla eta eraikinak zaharragoak eta kaskarragoak direla deskubritzen dute. Landa-eremuetako etxebizitza berrien kostuen eraikuntza-kostuak hirietakoen parekoak dira, baina landa-eremuetako alokairuak hiri edo aldirietakoak baino askoz txikiagoak dira. Itzulpena: garatzaileek azkar konturatzen dute landa eremuko proiektu gehienak ez direla bideragarriak, eta honek irabazi asmorik gabeko zerga-kredituekin finantzatutako proiektuak barne hartzen ditu. Beraz, landa-eremuek soldata baxuen eta etxebizitza-eskaintza baxuaren kolpe bikoitza dute; nahiz eta etxebizitzen kalitatea baxuagoa den, prezioak altuak izaten jarraitzen dute eta hutsuneak baxuak. Bitartean, diru-laguntzek hirietan amaitzen dute landa eremuan baino.

521. artikuluaren programa Estatu Batuetako Nekazaritza Sailak (USDA) kudeatzen du, harrigarria bada ere, 1949ko Etxebizitza Legearen baitan. eta 515 Baserriko Laneko Etxebizitza programak, bakoitzak maileguak eta diru-laguntzak erabiltzen ditu landa-etxebizitzen garapena bultzatzeko. 514. artikuluaren programaren laguntza, gainera, unitate horietan alokairua ordaintzeko erabil daiteke. Maizterrek hileroko errenta egokituaren % 516eko alokairuak ordaintzen dituzte beren AMIaren arabera; 521. artikuluaren programak alokairuaren gainerako zatia ordaintzen du. Dagoeneko eztabaidatu diren beste etxebizitza-programak bezala, hauek kapitala eta alokairuaren sorospeneko dolarrak konbinatzen dituzte.

Ryanek erabaki zuen, aipatu zituen azterketetan oinarrituta, Section 521 programak huts egin zuela jendeari etxebizitza merkeak aurkitzen laguntzeko eginkizunean. Errenta Baxuko Etxebizitza Koalizioa iaz esan zuen: “Landa-errentaileen % 30 kostu kargatuta daude, diru-sarreren % 50 baino gehiago ordaintzen dute etxebizitzagatik eta ia erdiek etxebizitzagatik diru-sarreren % XNUMX baino gehiago ordaintzen dute. Arazo anitzekin bizi diren landa-etxeen erdia baino gehiago alokairuak dira, hala nola merkealdiak, desegokitasun fisikoak edo gainezka.

Dagoeneko ohartu naiz landa-Amerikako etxebizitza-arazoak larriak eta konpontzeko erronkak direla. Onartzen dut, ondo pentsatuta dagoen arren, 521. artikuluak eta hari lotutako programek ez dietela gaiei kalte handirik egiten. Hemen eztabaidatu diren beste programetan bezala, etxebizitza politika desarautuko bagenu etxebizitza gehiago eraikitzeko, diru-laguntza horiek, benetan, desberdintasun handiagoa izango lukete landa-eremu larrietan, finantzaketa-eskema korapilatsu eta eraginkortasunik gabeko guztietara jo gabe.

2012ko ekitaldian, 521. artikuluaren gastuak 905 milioi dolar izan ziren. Section 521 RA programa 1.375 milioi dolar finantzatu zen FY20n eta 1.410 milioi dolar FY21ean. FY22 gastu-fakturak 1.450 milioi dolar eman zizkion 521 artikuluari.

236. artikulua Alokairuko Etxebizitza Laguntzeko Programa

236. artikuluaren programak sustatzaileei pizgarriak eskaintzen zizkien Merkatuaren Beheko Interes Tasa (BMIR) moduan, kostu baxuko alokairuko etxebizitzak eraikitzea sustatzeko. 1968an sortutako programaren tresna nagusia Merkatuaren Beheko Interes Tasak (BMIR) da diru-sarrera txikiak dituzten familientzako etxebizitzak eraikitzeko prest dauden sustatzaileentzat. BMIR kontzeptua 1961eko Etxebizitza Legean sortu zen, pizgarria legez ehuneko 3ko interes-tasa baxua izanik. BMIR-k ez zituen aktiboki mailegu berriak aseguratu 236. artikuluak ordezkatu ondoren. Programa aktibo zegoen bitartean, milaka unitate eraiki ziren 40 urteko eperako maileguetan babestutako hipoteka-aseguru federalak erabiliz. Interesak murrizteko sustatzaile pribatuei egindako ordainketak ere izan ziren. Proiektuek 8. Atala Maizter-oinarritutako laguntza ere barne hartzen zuten. Ryan-en analisiaren arabera, garai hartan, halako 11,000 unitate baino gehiagok jarraitzen zuten interesak murrizteko ordainketak jasotzen.

Programa 1968an sortu zen eta apurka-apurka bonuen alde utzi zen, eta 2012ko ekitaldirako, 236. artikuluaren programak 401 milioi dolar gastatzen zituen gainerako hipoteketan interesak murrizteko ordainketetan. Konpromiso-epea amaitzean, 2016an, HUDek aholkuak eskaini zituen Etxebizitza murrizteko, bihurtzeko edo merkean mantentzeko moduari buruz. Ez dago argi ordainketa horiek non dauden zehatz-mehatz, HUDk ez duelako txosten prozesu gardenik, baina 236. artikuluaren etxebizitza gehienak erabilera pribatuetara bihurtu dira edo diru-laguntza ezberdinekin bermatutako unitate merke gisa funtzionatzen jarraitu dute. Ryanek ez zuen askorik eskaini programaren eraginkortasunaren azterketari dagokionez, programaren eraginkortasunari buruzko azterketarik ez zegoela esatea baino.

Programa honi buruz dudan iritzia da interes-tasen igoerarekin aztertzea mereziko lukeela merkatu-tasa alokairuko etxebizitzen eraikuntza berria sustatzeko ordainketekin pizgarri ote den interesa zerora murrizteko baldintzekin. Adierazi dudan bezala, ziurgabetasun ekonomikoa, interes-tasen gorakada eta eskariaren beherakadarekin, litekeena da alokairuko etxebizitzen ekoizpena behera egitea. Horrek esan nahi du eskaria itzultzen denean, agian eztanda egiten denean, alokairuko etxebizitza bila dabiltzan errenta baxuko etxeek alokairu handiak izango dituztela. Horrek kezka gehiago piztuko ditu, lagungarri ez den erregulazioa ekarriko duena. Interes tasa murriztua edo nulua duten maileguak eskaintzeak orain, sustatzaile pribatuei beste pizgarri batzuekin batera, haien arriskua murriztuko luke eta etorkizunerako hornidura sortzea sustatuko luke.