Diru-fluxuen higiezinetan inbertitzea, alokairuko jabetza izenez ere ezaguna, neurri handi batean sortzeko modu eraginkorra izan daiteke errenta pasiboa. Jabetza bat erosten duzu, maizter bat edo bi instalatzen dituzu eta hileroko alokairuak kobratzen dituzu. Nahikoa sinplea dirudi, baina apur bat gehiago inplikatuta dago alokairuko etxebizitza bat merezi duen inbertsioa dela ziurtatzeko. Higiezinen kontuetan kutxa-fluxua kalkulatzen jakitea jabetza jabe gisa irabaziak maximizatzeko.
A finantza aholkulari higiezinak zure zorroan sartzen lagun zaitzake.
Zer da Higiezinen Kutxa Fluxua?
Modu errazean, cash flow negozio batean sartu eta irteteko diru-mugimenduari egiten dio erreferentzia. Higiezinen eskudiru-fluxuei buruz hitz egiten ari zarenean, jabetzak sortzen duen diruaz (hau da, alokairu-sarrerak) eta jabetzarekin batera gastatzen den diruaz ari zara.
Higiezinen inbertsioek diru-fluxu positiboa edo negatiboa sor dezakete. Jabetza batek kutxa-fluxu positiboa duenean, bere diru-sarrerak gastuak gainditzen ditu. Kutxa-fluxu negatiboa dagoenean, aldiz, gastuek diru-sarrerak gainditzen dituzte.
Diru-fluxu positiboa hobe da higiezinen inbertitzaileak jabetza edo jabetzarekin dirua irabazten ari direla esan nahi baitu. Irabazi-marjina zenbat eta zabalagoa izan, orduan eta hobea izango dute inbertsioaren itzulera. Kutxa-fluxu positiboak higiezinen inbertsioak mantentzea erraztu dezake, mantentze-lanetarako, konponketetarako eta mantentze-lanetarako erabil dezakezun diru-soberakinak izan ditzakezulako.
Diru-fluxu negatiboak esan nahi du inbertitzaileak alokairuko etxebizitza batean dirua galtzen ari dela. Diru-fluxu negatiboa gerta daiteke jabetza denbora luzez hutsik geratzen bada edo alokairu-prezioak ezin badira inbertitzaile bati jabetza mantentzea kostatzen zaionaren erritmoa mantentzeko.
Nola kalkulatu diru-fluxua higiezinetan
Higiezinen kutxa-fluxua kalkulatzea jabetzari buruzko funtsezko xehetasun batzuk ezagutzearekin hasten da. Zehazki, alokairuko higiezinen diru-fluxua kalkulatzeko, jakin behar duzu:
Jabetzak zenbat diru-sarrera gordina sortzen duen
Jabetzaren gastuak guztira
Zer zor, halakorik badago, ondasunarekin lotzen diren
Alokairu-errenta gordinak jabetzak sortzen dituen diru-sarrera guztiak adierazten ditu gastuak kendu aurretik, hipoteka baten ordainketak barne. Alokairua normalean diru-sarrera-iturri nagusia da bizitegien alokairuko ondasunen kutxa-fluxua kalkulatzen duzunean. Baina zure alokairu-kontratuan jasotakoaren arabera, diru-sarrerak ere jaso ditzakezu maizterrek maskota kuotak, berandutze tasak edo bestelako kuotak kobratuz.
Gastuen aldetik, jabetzaren jabe izateagatik ordaintzen dituzun kostu guztiak sartzen ari zara. Beraz, honako gauza hauek izan ditzake:
Aseguru
Jabetza kudeatzeko tasak (jabetza kudeatzeko beste norbaiti ordaintzen badiozu)
Utilitateak
Mantentze lanak eta konponketak
Publizitatea
Baliteke jabetza alokatzeko eduki behar dituzun negozio lizentziak
Lege- eta lanbide-tasa (hau da, kaleratze-gastuak)
Jabetzaren hutsune-tasa ere sartuko zenuke hemen. Hutsik gabeko tasak urteko zenbat egun igarotzen dituen etxebizitzak maizterrik gabe adierazten du, hau da, ez du inolako diru-sarrerarik sortzen. Jabetzaren hutsune-tasa aurkitzeko, etxebizitzak urte bakarrean hutsik egon den denbora guztira batuko zenuke, gero zatitu etxebizitza alokatu zitekeen denboraren arabera eta biderkatu erantzuna 100ez. .
Beraz, etxebizitza hutsik egon bada 16 astez baina 52 astez alokatu zitekeen, %30.76ko hutsune-tasa du (16/52 x 100). Hutsik dagoen tasa funtzionamendu-gastutzat hartzen da etxebizitza alokatzerakoan.
Zure diru-sarrera eta gastu gordinak dituzunean, garbia kalkulatzen den hurrengo urratsera pasa zaitezke ustiapen-sarrerak (NOI). Cash flow higiezinen NOI aurkitzeko, diru-sarreretatik gastuak kenduko dituzu. Ondorioz zenbakia operazioek sortutako kutxa-fluxuaren zenbatekoa da. Ez du kontuan hartzen jabetzarekin lotutako zorrik. Zor-zerbitzua kontuan hartu ondoren diru-fluxu garbia aurkitzeko, ustiapen-sarrera garbietatik zor-zerbitzua kenduko zenuke.
Zergatik dira garrantzitsuak higiezinen kutxa-fluxuen kalkuluak?
Higiezinen diru-fluxua kalkulatzea garrantzitsua da, alokairuko jabetza-inbertsioa zenbaterainokoa den errentagarria den zehazten lagun dezakeelako. Jabetza jakin baten alokairuan zenbat kobratu dezakezun ikustea ez da nahikoa argazki zehatza emateko. Lehenik eta behin, jabetzaren funtzionamendu-gastuak eta harekin lotuta egin behar dituzun zorraren ordainketak kendu behar dituzu zenbat diru-fluxu geratzen zaren jakiteko.
Baduzu nahi duzun etekin-tasa zehatz bat, higiezinen diru-fluxua kalkulatzeak jabetza batek itxaropenak beteko dituen, horiek gainditzeko edo labur geratuko den jakiteko ideia eman dezake. Ez dago desiragarritzat jotzen den errentagarritasun tasarik alokairuko propietateetan inbertitzean. Neurri handi batean subjektiboa da, inbertitzen ari zaren alokairu-merkatuan eta zure helburu indibidualetan oinarrituta.
Arau orokor gisa, egokia da %1eko proba gainditzen duten propietateak kontuan hartzea. % 1eko arauak iradokitzen du etxebizitza bat errentagarria izango dela errealisten erosketa-prezioaren % 1 alokairuan kobratzen baduzu. Beraz, alokatzeko $ 350,000 etxebizitza bat erosten baduzu, gutxienez $ 3,500 hileroko alokairuan kobratu beharko zenuke.
Hau errealista den ala ez araberakoa izan daiteke etxebizitza eta alokairu merkatua sartu zara. San Frantziskon edo New Yorken alokairuagatik 3,500 dolar kobratzea, adibidez, ez da hain urrun. Baina Iowako herri txiki bateko familia bakarreko etxebizitza batengatik kopuru hori kobratzeak ziurrenik ez du hegan egingo. Beraz, garrantzitsua da %1eko araua aplikatzean merkatu orokorra, baita bizi-kostua eta eremu horretako diru-sarrerak ere kontuan hartzea.
Zergek Higiezinen Kutxa Fluxuari eragin diezaiokete
Higiezinen inbertsioak denboran zehar ordain daitezke, baina IRSk ekartzen ari zaren alokairu-sarreren zati justua nahi du. Higiezinen kutxa-fluxuen kalkuluak egiterakoan, gogoratu zergetan ordaindu beharko duzun kontuan hartzea. errenta hori. Orokorrean, alokairu-errenta garbiak zure errenta-zergaren tasa arruntean ordaintzen dira. Beraz, zerga maila altuago batean bazaude, horrek alokairuaren errentaren gaineko zergetan gehiago ordaintzea suposa dezake.
Hala ere, zor duzunaren zati bat konpentsatu dezakezu alokairuko etxebizitzaren gastuak kenduz. Ken ditzakezun gastu batzuk honako hauek dira:
Mantentze- eta garbiketa-gastuak
Etxetresna elektrikoa edo HVAC ordezkatzea
Hipoteka interesak
Jabetza asegurua
Ondasun higiezinen gaineko zergak
Publizitate-tasak
Jabetza kudeatzeko tasak
Utilitateak
Beste zerbitzu batzuk, hala nola izurriteen kontrola edo lorezaintza
Kuotak legalak eta profesionalak (adibidez, maizterrak kaleratzeko ordaindu behar baduzu)
Lanpostuen gastuak
Jabetzaren amortizazio gastuak ere kendu ditzakezu. Gastu horiek kentzeak zure zergapeko alokairuaren diru-sarrerak murriztu ditzake. Alokairuko jabetza baten jabe izateagatik zergetan zor duzun litekeena ulertzeak zure irabazien zenbat gordeko duzun egunaren amaieran hobeto ezagutzeko aukera emango dizu.
Beheko lerroa
Inbertsio-aukera berriak aztertzerakoan, higiezinen kutxa-fluxua ulertzea garrantzitsua da. Nahi duzun azken gauza alokairuko jabetza batean inbertitzea da, diru-zulo bat izan dadin. Higiezinen kutxa-fluxua kalkulatzen jakiteak liteke lagunduko dizu inbertsio plan bat osatzen duzun bitartean eta saihestu inbertsio txarrak egitea.
Inbertitzeko aholkuak
Alokairuko jabetzaren jabe izan nahi baduzu jabetzaren jabe izateko lan gogorra egin beharrik gabe, inbertitzeko modu errazagoak daude. Higiezinen crowdfunding plataformek, esaterako, merkataritza- eta bizitegi-higiezinetan inbertitzea ahalbidetzen dute, jabetzaren jabe izan gabe. Higiezinen inbertsio-trustak (REIT) jabetza erosi gabe higiezinetan inbertitzeko beste aukera bat dira. REITek zergapeko diru-sarreren % 90 ordaindu behar diete inbertitzaileei urtero dibidendu gisa, zure partetik ahalegin gutxirekin diru-sarreren jario koherentea eskainiz.
Demagun finantza-aholkulari batekin hitz egitea diru-fluxuaren higiezinak zure zorrorako osagarri ona izan daitekeen ala ez. Finantza-aholkulari kualifikatu bat aurkitzea ez da zaila izan behar. SmartAsset-en tresna librea zure eremuan zerbitzatzen duten hiru finantza-aholkularirekin parekatzen zaitu, eta zure aholkularien partidak elkarrizketa ditzakezu kosturik gabe zuretzako egokia den erabakitzeko. Zure finantza-helburuak lortzen lagunduko dizun aholkulari bat aurkitzeko prest bazaude, hasi orain.
Argazki kreditua: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Mezua Nola kalkulatu diru-fluxua higiezinetan agertu zen lehen SmartAsset Bloga.
Iturria: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html