Erreserba Federalaren tasen igoerak Etxebizitza Merkatua hozten ari dira, baina lurzoruaren erabileraren erreformak beharrezkoak dira oraindik.

2022ko udaberriaz geroztik, Fed-en funts federalen tasaren helburua —hau da, interes-tasak bankuek elkarri kobratzen dizkioten gaueko maileguengatik— handitu egin da. %2.5era, otsailean %0.25ekoa izan zen. Fed-en ekintzek interes-tasak handitu dituzte kreditu-txarteletatik hasi eta hipoteketaraino. Hipoteka tasa altuagoak prezioak jaisten hasi dira, baina prezio baxuagoak behin-behinekoa izango dira etxebizitza merkeago egiteko behar diren eskaintza igoerarik gabe.

30 eta 15 urteko batez besteko hipoteka-tasak 2009az geroztik mailarik altuenetan daude, beheko irudian erakusten den moduan. etxebizitza koadroa Egilea: Thomas Wade. 30 urteko tasa 2021ean zegoenaren ia bikoitza da, eta 15 urteko tasa dagoeneko bikoiztu baino gehiago egin da.

Igoera horiek gorabehera, bi tasak baxu historikoetatik gertu daude oraindik eta 6etik 7ra ohikoak ziren %2001tik %2009rako tasen azpitik daude.

Interes-tasak estandar historikoen arabera altuak ez badira ere, azken igoerek prezioak jaisten ari dira oraindik. Case-Shiller eta FHFA etxebizitzen prezioen indizeak berdintzen hasi dira, beheko bi irudietan erakusten den moduan.

Bi indizeen urte arteko prezioen aldaketak ere %15era jaitsi dira Case-Shiller 20 hiriko indize konposatuan eta %16ra FHFA indizean. Biak %19 ziren 2021ean.

Eraikitzaileen sentimendua murrizten ari da prezio baxuagoei eta prezioen hazkunde motelagoari erantzunez. NAHB/Wells FargoWFC
etxebizitza-merkatuaren indizea —etxebizitzen salmentak eta itxaropenak ebaluatzen dituzten eraikitzaileei egindako inkesta batetik sortutakoa— pandemia baino lehen mailarik baxuenera jaitsi da, behean erakusten den moduan.

Eskaera ahulagoa eta eraikitzaileen sentimendua agertzen ari dira etxebizitzen hastapenetan. Beheko irudiak erakusten du hasierak moteltzen ari direla herrialdeko lau eskualdeetan.

Etxebizitza-hasiketa gutxiagok etxebizitza berrien eskaintzari eutsiko dio eta etxebizitzen prezioen jaitsiera moteldu dezake, hornikuntza doitzen baita interes-tasak igotzeak eragindako eskari txikiagoari erantzuteko. Epe laburrean ondare-jaitsiera txikiagoa izango duten egungo jabeentzat ona izan daitekeen arren, txarra da epe luzerako etxebizitzaren preziorako. Herrialdeak esanguratsua du etxebizitza eskasia—6 milioi eta 10 milioi unitate artean— etxebizitzen hasierako beherakada areagotu besterik ez du egingo. Etxebizitza merkatu estua etxebizitzen eta alokairuen hutsuneen tasetan agertzen da, azken 10 urteotako mailarik baxuenean daudenak.

Mota guztietako etxebizitza gehiago behar ditugu Amerikan epe luzera etxebizitza merkeago egiteko. Etsigarria da, baina ez da harritzekoa, etxebizitzen hasierak murrizten ari direla eskaera ahulagoari eta prezio baxuagoei erantzunez.

Akatsa litzateke Fed-i etxebizitza merkatuaren arazoen errua leporatzea, ordea. Fed behar dena egiten ari da geldiarazteko inflazio iheskorra Gobernuaren gastu handiegiak eraginda eta bere gehiegizko diru-sorkuntza pandemia garaian. Bere interes-tasaren igoerak ekonomian dituen beste edozein ondorio bigarren mailako garrantzia dute.

Etxebizitza-merkatuan eskaintza eta eskariaren desegokitzearen atzean dagoen errudun nagusia gobernuaren erregulazio gehiegi da. Gobernu federala aspalditik ari da etxebizitza eskaria sustatzeko lanean ia-gobernu agentziak Fannie Maeren eskutikFNMA
eta Freddie Mac eta beste gobernu programak.

Fannie-k eta Freddie-k mailegu-emaileei hipotekak erosten dizkiete gobernuaren babes inplizitua. Mailegu-emaileek Fannie eta Freddie-ri hipotekak erraz deskargatu ditzaketela badakitenez, epe luzerako lehenetsitako arriskuez gutxiago kezkatzen dira eta, beraz, mailegu-kostuak artifizialki baxuak izan ditzakete.

Eskaera artifizialki estimulatzea nahikoa txarra da bere kabuz—gogoratu etxebizitza krisia? —baina are okerragoa dena etxebizitza-merkatuaren testuinguruan tokiko gobernuek aldi berean eskaintza deprimitzen dutela da. lurzoruaren erabilera arauen bidez. Herrialde osoan, gutxieneko loteen tamainak, aparkaleku eskakizunek, baimen-prozesu korapilatsuek, dentsitate-eskakizunek eta tokiko beste arauek eraiki daitezkeen etxebizitza kopurua mugatzen dute. Eskaintza murrizketak eskariaren diru-laguntzekin konbinatzen direnean, ondorioz, prezio altuagoak dira, eta etxebizitza egokia eskura ez daukate diru-sarrera baxuko eta moderatuko etxe askorentzat.

Fed-en tasen igoerak etxebizitza merkatua hozten ari dira, eta gehiagorekin datozen ibilaldiak etorkizun hurbilean horrela jarraitzea espero dugu. Fed-en eragina, ordea, txikia da eskaria areagotzen eta eskaintza murrizten duten egungo gobernu federal eta tokiko etxebizitza-politiken eragin kaltegarriekin alderatuta. Fed-en ekintzek ez gaituzte eragotzi behar etxebizitza-merkatua orekatzeko behar ditugun epe luzerako aldaketak egitera —eskaintza gehiago tokiko mailan eta diru-laguntza gutxiago maila federalean—.