Beste bi "oinetakoak erortzeko" higiezinen merkatuan...

Merkataritza Higiezinen Merkatuak datozen hilabeteetan nola jokatu dezakeen egungo errealitateak eta ondorio posibleak

Duela gutxi ezagutu nuen "beste oinetakoa noiz erortzen zain" esaldiaren jatorria. XIX.mendearen amaieran, New Yorkeko apartamentuetako bizilagunek haien gainean bizi ziren bizilagunen zaratak entzun zituzten. Ohiko soinu bat oinetakoak kentzea zen; behin oinetako baten taupada isildua lurra jotzen entzun zenuenean, beste oinetakoa erortzen entzutea espero zenuen handik gutxira.

AEBetako etxebizitzen eta merkataritzako higiezinen merkatuan lehen oinetakoa 2022ko urte osoa izan zen: interes tasen igoera koherentea, salmenta bolumenen murrizketa nabarmena eta higiezinen prezioen zirriborro hotza. Duela gutxi, herrialdeko sei etxe-eraikitzaile nagusietatik hiruk eskaera berri garbiak jakinarazi dituzte 2022ko udazkenerako, %15eko jaitsierarekin (LennarLEN
), %38 (DR Horton) eta %80 (KB HomeKBH
). 2022ko abenduan, AEBetako Merkataritza Sailak jakinarazi zuen familia bakarreko etxe berrien salmentak jaitsi egin zirela 27% 2021ko abendutik aurrera.

Higiezin komertzialen enpresentzat, batez ere bulegoen merkatuan, baldintzak larriak izaten jarraitzen dute. Azken ikerketen arabera, arte 71% bulegoko espazioak "uneko erabilera lau aldiz handiagoa izan dezake". Horrelako estatistikek kolokan jartzen dituzte bulegoen lanpostu hutsei buruzko estatistika nazionalak.

Izan gaitezen zintzoak; 2022a ez zen polita izan. Hala ere, adituek oraindik ez dakite nola molda daitekeen 2023a. Zenbat oinetako gehiago jaitsi behar dira etxebizitzen eta merkataritzako higiezinen atsotitzak "dena garbi" deitu ahal izateko? Erantzuna bi eta hirugarren posible bat da (hor dauden laka jokalari guztientzako):

1. Ikuskaritzak
2. Udal zergak
3. (Posible) behartutako salmenta

Jaitsi den lehen zapata: auditoriak

Higiezinen kapital pribatuko enpresa gehienek abenduko urte amaiera dute eta bankuei eta inbertitzaileei auditatutako finantza-egoerak eman behar dizkiete martxoaren edo apirilaren amaierarako. 2021eko abendua historiako interes-tasarik baxuena izan zenez, alokairuak oso azkar igotzen ziren bitartean (hau da, inflazioa) higiezinen balioa grabitaterik gabe zegoen. 2022 amaierara arte eta baldintzak oso desberdinak ziren, baina higiezinen inbertitzaile askok ez dute modu proaktiboan berrikusi beren ondasun higiezinen balioa interes tasa izugarri altuagoen aurrean.

Zergatik ez dituzte higiezinen inbertitzaile batzuek beren balioak berraztertu? Alde batetik, alokairuak eta, beraz, irabaziak, ziurrenik, oraindik ere igotzen ari ziren 2022an eta 2021ean. Horren aurrean, higiezinen jabeek uste dute errentagarritasun handiagoa sortzen badute balio gehiago sortzen ari direla, egia da. Baina higiezinen kasuan, balorazioak zure irabaziak balorazio-faktore batez biderkatu behar dituzu azken erantzuna lortzeko (gauzak pixka bat nahasgarriagoak izateko). Zure irabazia ehuneko batez zatitzen duzu - kapitalizazio-tasa izenekoa - zure jabetzaren egungo balioa lortzeko. Muga-tasek interes-tasak jarraitu ohi dituzte. Interes-tasak igo ahala, muga-tasak igotzen dira. Muga-tasak igotzen direnean, higiezinen balioa jaisten da.

Beraz, gainerako guztiak berdinak izanik, higiezinen jabe batek 2022an 2021ean baino irabazi gehiago lortu baditu bere ondasun higiezinetan, baliteke oraindik balorazio baxuagoak izatea duela urtebete baino, interes-tasak ia 5 puntu igo direlako.

Eta auditoretza denboraldia egiaren unea da. Eragiketa nabarmen gutxiagorekin, hau da, merkataritzako propietateak baloratzen dituzten tasatzaileentzako konpentsazio gutxiagorekin, higiezinen inbertitzaileek euren balioak defendatu beharko dituzte lehen aldiz tasa igo zenetik. "Berrebaluazio" hori guztia oraintxe gertatzen ari da eta hurrengo 60 eta 90 egunetan iraungo du. Balioa iaz baino handiagoa izateko probabilitate nahiko txikia da.

Zergatik da garrantzitsua hori guztia? Inbertitzaile batek mailegu-emailearekin duen balioaren gehienezko mailegua % 80 bada, bankuak % 80 baino ez dizu maileguan - zure jabetzaren balioa jaitsi arren. Zer gertatzen da inbertitzaileak bankuari mailegatzeko prest dagoena baino gehiago zor badio? Mailegu osoa itzuli edo bankuari diru gehiago (edo beste aktibo batzuk) eman behar diozu berme gisa. Pandemia garaian, bankuek azkar egin zituzten aldaketak eta inbertitzaileak estaltzen, baina gaur egun gauzak oso bestelakoak dira.

Gaur egungo finantza-merkatuen baldintzak izugarri estuagoak dira. Azken urteotan seguru egon zitezkeen jabeak beste finantzaketa aukera batzuk aurkitzera behartuta egon daitezke orain. Edo behartutako saltzaile bihurtu.

Interes-tasen igoeraren aurrean zuhurra eta zintzoa izan diren inbertitzaileak daude (nahiz eta errenta oraindik igotzen ari ziren beren ondasunetan), baina askok 2021eko balioak mantendu dituzte. Batzuek ere altxatu dituzte.

Balorazioari ostikoka eman diotenak, interes-tasak igo direla aitortzera behartuta egon daitezke. Nahiz eta portaera ona izan, bankuek galdera honi erantzutera behartu ditzakete: Zure maileguek balio-proba betetzen dute?

Jaurtitzen den bigarren zapata: Zerga-erroldu murriztea

Higiezinen gaineko zergak biltzen dituen hiri, eskualde edo eskola-barrutia bazara, zure diru-sarrerak bi gauzatan oinarritzen dira: 1. Millage-tasak (zerga-tasak) eta 2. Zergatzen ari zaren ondasunen balioa.

Beti dago aldea tasatzaile batek ondasun batek balio duenaren eta zerga-balioaren artean. Baliteke jabetza-balioen murrizketa oso nabarmenak epaitegietan gertatuko direla hurrengo hilabete eta hiruhilekoetan. Ikuskariek eta jabetza-jabeek ikuskaturiko finantza-balioak zenbaterainokoak izan daitezkeen ikusten dutenez, jabetza-jabe horiek epaitegien aurka borrokatzen dute udaletatik ahalik eta tasa-balio txikiena lortzeko.

Beraz, zer esan nahi du horrek? Interes-tasa altuagoek balio baxuagoak eragiten badituzte ikuskaritza denboraldian, jabetza horien jabe diren higiezinen inbertitzaileek hurrengo bidaia egingo dute epaitegietara, udalei ordaintzen dizkieten zergak murrizteko.

Higiezinen balioen murrizketak eta hutsuneen tasak igotzeak zerga-bilketa txikiagoak suposatzen ditu hirientzat. Higiezinek helmugan zehar higiezinen eskaintzak lortzeko finantzaketa mota desberdinak eskaintzeko zeregin oso garrantzitsua betetzen dutenez, arazoa da zerga-ordainagirien murrizketa garrantzitsuak aurreikustea higiezinen garapenerako azpiegitura hobekuntzak ezinbestekoak diren lekuetan.

Besterik gabe, zerga-sarrerak txikiagoak garatzaileentzako aukera gutxiago dakartza.

Oinetako berezi hau oso eskualdekoa izango da. Udalerriek finantza-bideragarritasun egoera desberdinak dituzte. Bulego-merkatu txikiagoak dituztenek, adibidez, litekeena da hobeto ateratzea. Zerga-zergaren kezka ere arindu liteke zerga-tasak igotzearekin, eta horrek ordainagirien zuloa aldi baterako konpondu dezake, baina, azken finean, edozein leku ez da hain erakargarria bihurtzen inbertitzaileentzat epe luzera.

Jaregin beharreko hirugarren zapata (posiblea): saltzaile behartuak

Gauza bat argi utz dezadan: ez dut saltzaile behartu baten merkatua aurreikusten. Gerta daiteke; baliteke ez.

Baina lehenengo bi oinetakoak erortzen ikusten ditugun bitartean, denok belarriak zabalik eduki behar ditugu hirugarren zapata hori etxebizitza eta merkataritzako higiezinen merkatuetarako erortzen den ala ez entzuteko. Baliteke lehen bi faktore horien konbinazioak —ikuskaturiko balorazioak eta zerga-sarrerak murriztea— inbertitzaileak behartutako saltzaile bihurtzea.

Orain egin behar ditugun galderak hauek dira: "Noiz jakingo dugu?" eta "Zenbat denbora beharko da?" Erantzun laburra da ziurrenik udarako jakingo dugula. Udaberria sasoi bikaina da kontsumo-merkatuaren indarra ikusteko, udaberriko salmenta denboraldia kontsumitzaile gehienek etxebizitza berriak erosten dituztenean (garaiz) hurrengo ikasturterako. Udaberriko salmenta denboraldiko te hosto goiztiarrak ondo daudela dirudi, baina hori azkar alda liteke interes-tasak arrazoiren batengatik sortzen badira.

Uda ere izango da bankuek beren maileguen LTV probak betetzen ez dituztenentzako irtenbideak deszifratzeko gai izan arte.

Higiezinen balorazio baxuagoek ez badute behartutako salmentarik eragiten, uste dut etxebizitzaren merkatuan garbitasunera hurbilduko garela. Etxebizitza beherako ziklo gehienak urtebete baino askoz luzeagoak dira, baina dena lurrunkorragoa da merkataritza higiezinetan lehen baino. Gailurrak altuagoak dira, beherakadaren abiadura azkarragoa da, eta uste dut inbertitzaileek tasak egonkorrak direla sentitzen dutenean eta behartutako salmentaren arriskua neutralizatzen denean higiezinen aktiboen eskaera erreala egongo dela.